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title: "Banken verzichten auf „Gruben': Wie ukrainische Entwickler Bauprojekte durch REIT-Fonds retten"
description: "🏗️ Banken lehnen Kredite für Bauprojekte in der Baugrubenphase ab. Als Reaktion darauf starten ukrainische Entwickler eigene Investmentfonds (REIT-Äquivalente), um Geld direkt von Bürgern zu sammeln. 📉 Warum passiert das? • Banken betrachten frühe Bauphasen als zu riskant. • Finanzierung ist nur für Objekte mit einem Fertigstellungsgrad von mindestens 50 % verfügbar. 💰 Wie funktioniert es? • Unternehmen wie Taryan Group und blago gründen Institute für gemeinsame Investitionen (IGI). • Einstiegsschwelle: ab 1.000 Griwna für Gewerbeimmobilien und ab 150.000 Griwna für Wohnimmobilien. • Gewinnsteuer wird erst bei Dividendenausschüttung fällig. ⚠️ Risiken: Ein Ausstieg aus der Investition während einer Krise kann mit Verlusten verbunden sein. #Immobilien #Investitionen #Bau #Wirtschaft"
date: 2026-08-13T15:16:02.000Z
lang: de
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tags: [ukraine-real-estate, investment-funds, reits, construction-finance, banking-sector]
publisher: "XAB.info"
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# Banken verzichten auf „Gruben': Wie ukrainische Entwickler Bauprojekte durch REIT-Fonds retten

![Bau von Wohngebäuden in der Ukraine: Kräne und Baugrube vor Hochhäusern — Entwickler suchen Finanzierung über REIT-Fonds](https://xab.info/media/2026/08/13/banki-otkazivayutsya-ot-kotlovanov-kak-ukrainskie-devvelopery-spasayut-stroyki-cherez-reit-fondy/banki-otkazivayutsya-ot-kotlovanov-kak-ukrainskie-devvelopery-spasayut-stroyki-cherez-reit-fondy-1.webp)

Im August 2026 erlebte der ukrainische Immobilienmarkt einen fundamentalen Wandel in der Finanzierungslogik. Das traditionelle Modell, bei dem Banken Bauunternehmen in frühen Phasen kreditierten, funktionierte faktisch nicht mehr. Unter strengen Risikomanagement-Bedingungen weigerten sich Finanzinstitute, Kredite für Objekte in der Phase des „Nullzyklus' oder der Baugrube zu vergeben. Dies zwang führende Entwickler, nach alternativen Kapitalquellen zu suchen, und die Antwort des Marktes war die massenhafte Gründung eigener Investmentfonds.

### Warum Banken den „Nullzyklus' fürchten

Das Kernproblem liegt in der Risikobewertung. Wie Elena Dmitriewa, stellvertretende Vorsitzende des Vorstands der „Gloбус Bank', gegenüber RBC-Ukraine erklärte, bleiben Objekte in frühen Bauphasen die riskantesten Vermögenswerte. Der Bankensektor, der sich von Krisen erholt, überprüfte seine Prioritäten: Kreditvergabe ist nun hauptsächlich für Objekte mit einem hohen Fertigstellungsgrad – ab 50 % – verfügbar.

Für Banken sind nicht nur die physischen Parameter der Baustelle entscheidend, sondern auch die Transparenz der Dokumentation sowie der einwandfreie Ruf des Bauträgers. Ohne die „Banken-Unterstützung' am Start der Projekte müssen Entwickler externe Ressourcen suchen, um die Arbeiten nicht einzustellen. Genau dieses Finanzierungsvakuum wurde zum Katalysator für neue Finanzinstrumente.

### Markttransformation: Von Anleihen zu REIT

Der Immobilienmarkt ging einen Weg, den zuvor internationale Akteure beschritten hatten. Wie Vladislav Svistunov, Asset Manager der Investitionsgruppe ICU, feststellte, war nach der raschen Entwicklung des Marktes für Unternehmensanleihen der nächste logische Schritt die Entwicklung des REIT-Modells (Immobilien-Investmentfonds). Die meisten Investoren betrachten Immobilien als verständlichen und zuverlässigen Vermögenswert, was dieses Modell attraktiv macht.

Führende Marktteilnehmer wie Taryan Group, blago und der systemische Bauträger RIEL haben bereits eigene Investmentfonds ins Leben gerufen. Dies ermöglicht es ihnen, Kapital direkt von Bürgern zu beschaffen und den Bankfilter zu umgehen, der den Zugang zur Finanzierung neuer Projekte in dieser Phase blockiert.

### Wie ukrainische „REIT' in der Realität funktionieren

Es ist wichtig zu verstehen, dass es im ukrainischen Recht keine klassischen REIT-Fonds (Real Estate Investment Trusts) gibt. Ihre Rolle übernehmen Institute für gemeinsame Investitionen (IGI) in Form von Investmentfonds (KIF) und Investmentfonds mit Anteilen (PIF). Die Tätigkeit dieser Strukturen unterliegt der Aufsicht der Nationalen Kommission für Wertpapiere und Finanzmärkte (NKCBFR).

Daten der Ukrainischen Vereinigung für Investmentgeschäfte (UAIB) bestätigen den Trend: Bis Ende 2025 entfielen von 1.892 aktiven Fonds mehr als 93 % auf geschlossene Unternehmens- und Anteilsfonds. Genau diese Form ist am besten an den langen Zyklus des Baus und der Vermarktung von Immobilien angepasst und ermöglicht die Akkumulation von Mitteln über Jahre hinweg.

### Wirtschaftliche Vorteile und Risiken für Investoren

Der Hauptvorteil der IGI ist die Steueroptimierung: Der Gewinn des Fonds wird bis zur Ausschüttung der Dividenden an die Anleger nicht besteuert. Dies ermöglicht es Entwicklern, das gesamte angesammelte Kapital direkt in den Bauprozess zu lenken, ohne Mittel durch Zwischenbesteuerung zu verlieren.

Die Einstiegsschwelle in solche Fonds variiert je nach Immobilientyp. Im Segment der gewerblichen Immobilien ist eine Beteiligung bereits ab 1.000 Griwna möglich, während für Wohnprojekte der Mindestbetrag bei ungefähr 150.000 Griwna beginnt. Experten warnen jedoch vor Risiken: In Krisenzeiten kann der Ausstieg aus einer Investition mit erheblichen Wertverlusten einhergehen. Darüber hinaus hängt der Erfolg von der Qualität des Geschäftsmodells des jeweiligen Objekts und der Expertise der Verwaltungsgesellschaft ab.