Der Herbst 2026 auf dem ukrainischen Markt für Neubauimmobilien war von einer deutlichen Preisanpassung geprägt. Laut Marianna Bigunets, Geschäftsführerin des Unternehmens Gazda, können die Preise auf dem Neubaumarkt im September–Oktober um mindestens 3–5 % steigen, bei vollständig fertiggestellten oder nahezu abgeschlossenen Objekten wird der Preisanstieg auf 7–10 % erreichen. Die Expertin betont, dass die aktuelle Anpassung nur der erste Schritt ist: Für die künftigen Preise wird noch wichtiger die Selbstkostenhöhe sein, die die Bauunternehmen in neue Projekte einplanen, die Ende 2026 starten und 2027–2028 abgeschlossen werden.

Selbstkosten als Haupttreiber des Wachstums

Laut den Analysten von Gazda ist die Selbstkostenhöhe für den Bau eines Quadratmeters in den westlichen Regionen nur in den ersten acht Monaten des Jahres 2026 um etwa 10 % gestiegen. Die wichtigsten Faktoren waren Angriffe auf Lager und Produktionsstätten, die Verteuerung der Lieferketten und der erzwungene Ersatz ukrainischer Baumaterialien durch teurere Importe. Die Bauunternehmen halten die Endpreise vorerst durch gebildete Bestände und eigene Marge in Schranken, jedoch, so Bigunets, erschöpft sich diese Ressource rasch, was den Markt unweigerlich zu einer weiteren Anpassung des Quadratmeterpreises bewegen wird.

Der Käufer „kauft Sicherheit“

Im Herbst 2026 durchläuft die Nachfragestruktur eine erhebliche Transformation. Laut Bigunets suchen 60–70 % der Käufer gezielt Wohnungen mit einem hohen Fertigstellungsgrad oder mit ausgeführter Inneneinrichtung. „Im Herbst wird der Käufer immer öfter ‚Sicherheit‘ und Zuverlässigkeit ‚kaufen‘. Je näher das Haus an der Fertigstellung ist, je klarer der Einzugstermin, desto geringer sind die Risiken … Daher kann der Markt ungleichmäßig teurer werden: Die größte Preisentwicklung wird sich um fertige und nahezu abgeschlossene Wohnkomplexe konzentrieren“, erklärt die Direktorin. Ein fertiges Haus ist bereits heute 20–30 % teurer als Wohnungen in Häusern, deren Übergabe Ende 2026 erwartet wird, und 50–60 % teurer als Projekte des Jahres 2027.

Wer kauft und wohin verschiebt sich die Nachfrage

Mehr als die Hälfte der Kunden des Entwicklers orientiert sich an relativ sicheren Regionen – Lwiw, Uschhorod, Iwano-Frankowsk, Luzk und Tarnopol, die bis zu einem Drittel der zwischenregionalen Nachfrage auf sich ziehen können. Die Hauptkäufer fertiger Häuser sind junge Familien mit Kindern, die etwa 40 % des Segments ausmachen. Weitere 30 % entfallen auf Bürger im Alter von 40–55 Jahren, die aus anderen Regionen zugezogen sind oder ihr altes Vermögen verkauft haben. Bis zu 10 % der Nachfrage stellen Eltern, die die Wohnfrage ihrer 18–25 Jahre alten Kinder lösen.

Blick auf 2027: Sicherheit, Fachkräfte und Energie

Für das kommende Jahr werden laut Gazda die wichtigsten Preisfaktoren weniger die Wechselkursschwankungen als vielmehr die Sicherheit, der Mangel an Baufachkräften, die Arbeitskosten, die Logistik und die Energierisiken sein. In den Plänen für 2027 kalkulieren die Entwickler mit einem Anstieg der Selbstkosten um 15–20 % bei einem bedingten Dollarkurs von 47–48 Hrywnja. Somit wird selbst bei Beibehaltung der aktuellen Dynamik der Endpreise die tatsächliche Belastung des Käufers weniger durch das „Schild“ im Schaufenster als durch die im Projekt verankerte Selbstkostenhöhe bestimmt.

Kontext: Rekordwachstum im zweiten Quartal

Erinnerung: Im zweiten Quartal 2026 erreichte das Jahreswachstum der Preise für Wohnungen auf dem Neubaumarkt mit 20,5 % den höchsten Wert der letzten fünf Jahre. Die Haupttreiber dieses Sprungs waren der Anstieg der Selbstkosten von Baumaterialien, Logistikdienstleistungen und der Löhne der Arbeiter. Die herbstliche Anpassung um 3–5 % erscheint in diesem Kontext als logische Fortsetzung des Trends, jedoch dürfte die Asymmetrie zwischen fertigen und im Bau befindlichen Objekten im gesamten Jahr 2027 weiter zunehmen.