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title: "Eigentümergemeinschaft, Wohnungswirtschaft oder private Hausverwaltung: Wem die Bewohner ihr Haus anvertrauen sollten und wie man doppelte Abrechnungen vermeidet"
description: "Die Anwältin Tatjana Danilenko erklärte, worin sich die OSMD von der Wohnungswirtschaft und der privaten Hausverwaltung unterscheidet, und warnte vor dem Risiko doppelter Abrechnungen beim Wechsel des Hausverwalters ohne Versammlung der Miteigentümer."
date: 2026-09-07T06:40:00.000Z
lang: de
url: https://xab.info/de/posts/osmd-wohnwirtschaft-oder-private-hausverwaltung-wem-das-haus-anvertrauen
tags: [osmd, housing-management, ukraine-law, apartment-buildings, utility-bills]
publisher: "XAB.info"
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# Eigentümergemeinschaft, Wohnungswirtschaft oder private Hausverwaltung: Wem die Bewohner ihr Haus anvertrauen sollten und wie man doppelte Abrechnungen vermeidet

![Mitarbeiterin der Hausverwaltung streicht den Baumstamm im Hof des Wohnhauses – Pflege der Außenanlagen, für die die Bewohner über die Verwaltung oder OSMD zahlen](https://xab.info/media/2026/09/07/osmd-zhek-ili-chastnaya-upravlyayushchaya-komu-doverit-dom/osmd-zhek-ili-chastnaya-upravlyayushchaya-komu-doverit-dom-1.webp)

## 🎯 Key Points

- Jedes Mehrfamilienhaus muss gesetzlich einen Verwalter haben: ein externes Unternehmen oder eine von den Bewohnern gegründete Organisation.
- Die OSMD ermöglicht es den Miteigentümern, selbst zu entscheiden, wie das Geld für Instandhaltung und Reparatur des Hauses ausgegeben wird.
- Wohnungswirtschaften und private Hausverwaltungen legen die Beiträge selbst fest und bilden den Arbeitsumfang auf Grundlage eines Kostenvoranschlags.
- Ein Wechsel des Verwalters ohne Versammlung der Miteigentümer kann zu doppelten Abrechnungen führen, da der alte Vertrag mit der Wohnungswirtschaft nicht automatisch endet.

Die Frage, wem genau die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses anvertraut werden soll, geht weit über eine bloße Alltagsdebatte hinaus: Von der gewählten Form hängen die rechtlichen Rechte der Bewohner, die Qualität der Dienstleistungen und letztlich die Höhe ihrer Nebenkosten ab. In einem Kommentar gegenüber RBC-Ukraine erklärte Tatjana Danilenko, Vorsitzende des Ausschusses der Anwaltsvereinigung der Ukraine für Zivilrecht und Zivilprozess sowie Leiterin einer Anwaltskanzlei, dass die Praxis zeige: Wohnungseigentümer verstehen nicht vollständig, dass sie nicht nur vor der eigenen Tür, sondern auch in den Gemeinschaftsbereichen für den Erhalt des Eigentums sorgen müssen. Genau an diesem Punkt, so ihre Worte, entstehe die zentrale Frage – wem die Hausverwaltung anvertraut werden soll.

### Wer ist der «Verwalter» und welche Verwaltungsformen gibt es

Die Juristin erinnerte daran, dass gemäß dem ukrainischen Gesetz «Über das Wohnungswesen und die kommunale Wirtschaft» jedes Mehrfamilienhaus einen Verwalter haben muss. Dies kann sowohl ein externes Unternehmen als auch eine von den Bewohnern selbst gegründete Organisation sein. Laut der Definition im Gesetz «Über Besonderheiten der Ausübung des Eigentumsrechts in einem Mehrfamilienhaus» ist der Verwalter ein Einzelunternehmer oder ein juristischer Unternehmer, der auf Grundlage eines Vertrags mit den Miteigentümern für die Instandhaltung des Hauses sorgt. Danilenko erläuterte zudem, dass die Wohnungswirtschaft (SchEK) ein juristischer Träger ist, der in der Regel als Struktureinheit einer stadtteilbezogenen Hausverwaltungsgesellschaft zur Instandhaltung des Wohnungsbestands fungiert.

### Eigentümergemeinschaft (OSMD): Warum Miteigentümer von den Wohnungswirtschaften weggehen

Nach Einschätzung von Experten der kommunalen Wirtschaft bietet die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses (OSMD) gegenüber anderen organisatorisch-rechtlichen Verwaltungsformen eine Reihe von Vorteilen. Die Anwältin stellte fest, dass immer mehr Beschwerden der Bewohner mit der Ineffizienz der von den Wohnungswirtschaften übernommenen Pflichten zur Instandhaltung der Häuser zusammenhängen: Die Verwalter führen teils jahrelang keine Reparaturen durch, während die Versorgungsnetze verschleißen und unbrauchbar werden. «Die Menschen verlassen allmählich die Wohnungsgenossenschaften und Verwaltungen und gründen OSMD, um im Haus Ordnung zu schaffen und selbst zu entscheiden, wie das Geld ausgegeben wird», so Danilenko. In der OSMD treffen die Bewohner gemeinsam Entscheidungen zur Hausverwaltung, und der Leistungsumfang – rechtzeitige Reparaturen, gepflegtes Außengelände, Beleuchtung, Aufzüge, technische Anlagen – ist in den Gesetzen festgelegt und wird zusätzlich im Vertrag vereinbart.

### Private Hausverwaltungen und Wohnbaugenossenschaften: Wer setzt die Beiträge fest

Die private Hausverwaltungsgesellschaft erbringt ihrerseits professionelle Dienstleistungen in der Verwaltung und technischen Instandhaltung und übernimmt dabei alle Pflichten. Grundlage ihrer Tätigkeit ist das ukrainische Gesetz «Über wohnungs- und kommunale Dienstleistungen», gemäß dem die Miteigentümer vom Verwalterunternehmen genau solche Dienstleistungen erhalten. Hausverwaltungen und Wohnbaugenossenschaften (WBG) legen die Höhe der Beiträge selbst fest und bilden den Umfang der Reparaturarbeiten auf Grundlage eines Kostenvoranschlags. Die Gründung einer OSMD sei, so die Juristin, besonders relevant, wenn es um den mangelhaften Zustand des Hauses, der Treppenhäuser, des Dachs, der Hauseingänge oder der Aufzüge sowie um ein verschmutztes oder verwaistes Außengelände geht. Dabei betonte Danilenko, dass eine OSMD nur von Eigentümern von Wohnungen und Nichtwohnflächen in einem Mehrfamilienhaus gegründet werden kann.

### Wie man den Verwalter wechselt und doppelte Abrechnungen vermeidet

Wenn sie den Wechsel einleiten, stoßen die Eigentümer oft darauf, dass die amtierende Wohnungswirtschaft oder private Hausverwaltungsgesellschaft Widerstand leistet. Die Juristin warnte vor einem wichtigen rechtlichen Aspekt: Der Abschluss eines Vertrags mit einem neuen Verwalter beendet nicht automatisch die Gültigkeit des zuvor zwischen der Wohnungswirtschaft und jedem Miteigentümer geschlossenen Vertrags. In einer solchen Situation, so ihre Worte, könne eine doppelte Abrechnung für die Instandhaltung des Hauses entstehen. Daher sollte der Verwalter, um rechtliche Widersprüche zu vermeiden, durch eine Versammlung der Miteigentümer gewählt werden. Ein Beispiel für die alltägliche Pflege des Außengeländes ist etwa das Kalken der Baumstämme in den Höfen – eine typische Aufgabe, für die letztlich entweder die OSMD oder die beauftragte Verwaltungsverantwortung trägt.

### Widersprüchliche Angaben

Im Expertenkomentar, auf den sich der Beitrag stützt, wird die OSMD als bevorzugte und von den Bewohnern am besten kontrollierbare Verwaltungsform positioniert, und der Übergang zu ihr als bewusste Entscheidung der Eigentümer dargestellt. Gleichzeitig wird im öffentlichen Raum jedoch ein anderer Trend diskutiert: Eine Reihe von Medien (insbesondere kp.ua) thematisiert einen möglichen gesetzgeberischen Druck in Richtung einer Aufzwingung von Hausverwaltungsgesellschaften an Mehrfamilienhäuser, während focus.ua steigende Tarife feststellt, die in den Abrechnungen der Bewohner auftauchen. So kann sich bei den Lesern ein widersprüchliches Bild ergeben: Auf der einen Seite – die Empfehlung der Juristen, eine OSMD zu gründen, um die Ausgaben selbst zu kontrollieren, auf der anderen Seite – Meldungen über Tendenzen zur zentralisierten Verwaltung und zur Erhöhung der Zahlungen. Die unterschiedliche Auslegung dieser Signale ist bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen, da die tatsächliche Rechtslage in jedem konkreten Haus durch die geltenden Verträge und die Beschlüsse der Versammlungen und nicht durch allgemeine Tendenzen bestimmt wird.

## 🔍 Fact-Check Verification

- [Privates Unternehmen, Wohnungswirtschaft oder OSMD: Was ist für das Haus vorteilhafter und wie wechselt man den Verwalter](https://www.rbc.ua/ukr/news/privatna-kompaniya-zhed-chi-osbb-shcho-vigidnishe-1788167135.html) - Основной источник: цитаты адвоката Т. Даниленко о формах управления, ОСМД, ЖЭК и риске двойных начислений.
- [Mehrfamilienhäusern werden Hausverwaltungen aufgezwungen: Muss man deshalb eine OSMD gründen?](https://kp.ua/politics/a632936-mnohokvartirnym-domam-navjazhut-upravljajushchie-kompanii-tak-nuzhno-li-sozdavat-osmd) - Контекст: альтернативная рамка о возможном навязывании управляющих компаний; использована в разделе противоречивых данных.
- [Überraschung in den Abrechnungen: Welche Tarife werden den Bewohnern von Mehrfamilienhäusern erhöht](https://focus.ua/economics/705509-novye-platezhki-shokiruyut-komu-grozit-povyshenie-tarifov) - Контекст: рост тарифов для жильцов МКД; упомянут в разделе противоречивых данных.
- [Verwaltung von Mehrfamilienhäusern in der Ukraine: Die wichtigsten Neuerungen](https://www.obozrevatel.com/law/upravlenie-mnogokvartirnyim-domom-v-ukraine-glavnyie-novovvedeniya.htm) - Дополнительный контекст по законодательным изменениям в сфере управления МКД.

## ❓ FAQ

### Q: Wer ist der «Verwalter» eines Mehrfamilienhauses?
**A:** Das ist ein Einzelunternehmer oder ein juristischer Unternehmer, der auf Grundlage eines Vertrags mit den Miteigentümern für die Instandhaltung des Hauses sorgt, gemäß dem Gesetz über Besonderheiten der Ausübung des Eigentumsrechts in einem Mehrfamilienhaus.

### Q: Worin unterscheidet sich die OSMD von der Wohnungswirtschaft und der privaten Hausverwaltung?
**A:** Die OSMD ist eine Vereinigung der Bewohner selbst, die eigenständig Entscheidungen zur Hausverwaltung und zur Kostenkontrolle treffen. Wohnungswirtschaften und private Hausverwaltungen erbringen hingegen Verwaltungsleistungen und legen die Höhe der Beiträge sowie den Arbeitsumfang auf Grundlage eines Kostenvoranschlags selbst fest.

### Q: Kann man einfach einen Vertrag mit einem neuen Verwalter abschließen und den alten kündigen?
**A:** Nein. Laut der Anwältin beendet der Abschluss eines Vertrags mit einem neuen Verwalter nicht automatisch die Gültigkeit des zuvor mit der Wohnungswirtschaft geschlossenen Vertrags, wodurch eine doppelte Abrechnung entstehen kann. Daher sollte der Verwalter über eine Versammlung der Miteigentümer gewählt werden.

### Q: Wer kann eine OSMD gründen?
**A:** Eine OSMD kann nur von Eigentümern von Wohnungen und Nichtwohnflächen in einem Mehrfamilienhaus gegründet werden.