--- title: "Банки отказываются от «котлованов»: как украинские девелоперы спасают стройки через REIT-фонды" description: "🏗️ Банки отказываются кредитовать стройки на стадии котлована. В ответ украинские девелоперы запускают собственные инвестиционные фонды (аналоги REIT), чтобы привлекать деньги граждан напрямую. 📉 Почему это происходит? • Банки считают ранние стадии строительства слишком рискованными. • Финансирование доступно только для объектов с готовностью от 50%. 💰 Как это работает? • Компании вроде Taryan Group и blago создают ИСИ (институты совместного инвестирования). • Порог входа: от 1000 грн в коммерцию и от 150 тыс. грн в жилье. • Налог на прибыль не платится до выплаты дивидендов. ⚠️ Риски: выход из инвестиции в кризис может быть убыточным. #недвижимость #инвестиции #стройка #экономика" date: 2026-08-13T15:16:02.000Z lang: ru url: https://xab.info/posts/banki-otkazivayutsya-ot-kotlovanov-kak-ukrainskie-devvelopery-spasayut-stroyki-cherez-reit-fondy tags: [ukraine-real-estate, investment-funds, reits, construction-finance, banking-sector] publisher: "XAB.info" --- # Банки отказываются от «котлованов»: как украинские девелоперы спасают стройки через REIT-фонды ![Стройка жилых домов в Украине: краны и котлован на фоне многоэтажек — девелоперы ищут финансирование через REIT-фонды](https://xab.info/media/2026/08/13/banki-otkazivayutsya-ot-kotlovanov-kak-ukrainskie-devvelopery-spasayut-stroyki-cherez-reit-fondy/banki-otkazivayutsya-ot-kotlovanov-kak-ukrainskie-devvelopery-spasayut-stroyki-cherez-reit-fondy-1.webp) ## 🎯 Key Points - Банки отказываются кредитовать объекты на стадии котлована из-за высоких рисков. - Девелоперы запускают собственные инвестиционные фонды (ИСИ) для привлечения капитала. - В Украине классических REIT нет, их функцию выполняют корпоративные и паевые фонды. - Налоговая льгота: прибыль фонда не облагается налогом до выплаты дивидендов. В августе 2026 года украинский рынок недвижимости столкнулся с фундаментальным сдвигом в логике финансирования. Традиционная модель, при которой банки кредитовали застройщиков на ранних этапах, фактически перестала работать. В условиях жесткого риск-менеджмента финансовые институты отказываются выдавать кредиты на объекты, находящиеся на стадии «нулевого цикла» или котлована. Это вынудило ведущих девелоперов искать альтернативные источники капитала, и ответом рынка стало массовое создание собственных инвестиционных фондов. ### Почему банки боятся «нулевого цикла» Ключевая проблема заключается в оценке рисков. Как пояснила РБК-Украина первая заместитель главы правления «Глобус Банка» Елена Дмитриева, объекты на ранней стадии строительства остаются наиболее рискованными активами. Банковский сектор, восстанавливающийся после кризисов, пересмотрел свои приоритеты: теперь кредитование доступно преимущественно для объектов с высокой степенью готовности — от 50%. Для банков критически важны не только физические параметры стройки, но и прозрачность документации, а также безупречная репутация застройщика. В отсутствие «банковского плеча» на старте проектов девелоперам приходится искать внешние ресурсы, чтобы не останавливать работы. Именно этот вакуум финансирования стал катализатором для появления новых финансовых инструментов. ### Трансформация рынка: от облигаций к REIT Рынок недвижимости пошел по пути, который ранее проходили международные игроки. Как отметил управляющий активами в инвестгруппе ICU Владислав Свистунов, после бурного развития рынка корпоративных облигаций следующим логическим шагом стало развитие модели REIT (фондов недвижимости). Большинство инвесторов воспринимают недвижимость как понятный и надежный актив, что делает эту модель привлекательной. Ведущие игроки рынка, такие как Taryan Group, blago и системный застройщик РИЭЛ, уже запустили собственные инвестиционные фонды. Это позволяет им привлекать капитал граждан напрямую, минуя банковский фильтр, который на данном этапе блокирует доступ к финансированию новых проектов. ### Как устроены украинские «REIT» в реальности Важно понимать, что в украинском законодательстве классических REIT-фондов (Real Estate Investment Trust) юридически не существует. Их роль выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ) в форме корпоративных (КИФ) и паевых (ПИФ) инвестиционных фондов. Деятельность этих структур находится под надзором Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовым рынкам (НКЦБФР). Данные Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ) подтверждают тренд: к концу 2025 года из 1892 действующих фондов свыше 93% приходилось именно на закрытые корпоративные и паевые фонды. Именно эта форма наиболее адаптирована под долгий цикл строительства и реализации недвижимости, позволяя аккумулировать средства на годы. ### Экономические плюсы и риски для инвестора Главным преимуществом ИСИ является налоговая оптимизация: прибыль фонда не облагается налогом до момента выплаты дивидендов вкладчикам. Это позволяет девелоперам направлять весь накопленный капитал непосредственно в строительный процесс, не теряя средств на промежуточное налогообложение. Порог входа в такие фонды варьируется в зависимости от типа недвижимости. В сегменте коммерческой недвижимости участие возможно уже от 1000 гривен, тогда как для жилых проектов минимальный чек начинается ориентировочно от 150 тысяч гривен. Однако эксперты предупреждают о рисках: в кризисные периоды выход из инвестиции может сопровождаться значительной потерей в цене. Кроме того, успех зависит от качества бизнес-модели конкретного объекта и экспертизы управляющей компании. ## ❓ FAQ ### Q: Почему банки не кредитуют стройки на ранних этапах? **A:** Объекты на стадии котлована считаются наиболее рискованными. Банки предпочитают кредитовать объекты с готовностью от 50%. ### Q: Что такое REIT в украинском контексте? **A:** В Украине классических REIT нет. Их функцию выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ) в форме корпоративных и паевых фондов. ### Q: Сколько нужно денег для входа в такие фонды? **A:** В коммерческую недвижимость можно войти от 1000 гривен, в жилые проекты — от 150 тысяч гривен.