Украинский рынок складской недвижимости и логистики стоит перед необходимостью радикальной трансформации. Причиной становится не только текущая геополитическая ситуация, но и глубокий демографический кризис, который ежегодно лишает страну сотен тысяч экономически активных граждан. Это неизбежно приведет к сжатию внутреннего рынка, изменению структуры спроса и переориентации логистических мощностей.

Демография как главный драйвер изменений

Согласно прогнозам экспертов, негативная демографическая ситуация является фундаментальным фактором, влияющим на экономику. Александр Бондаренко, основатель платформы GreenInvest и CEO Бюро инвестиционных программ, отмечает, что Украина ежегодно теряет от 400 до 500 тысяч экономически активного населения.

«Инфраструктурный дефицит на сегодняшний день не угрожает, потому что, к сожалению, экономика Украины сжимается в объемах и размерах. Все это происходит из-за отрицательной демографии», — объясняет эксперт.

Сокращение численности населения напрямую бьет по розничной торговле. Ритейлеры и дистрибьюторы будут вынуждены снижать объемы товарных остатков на складах из-за падения продаж. Это повлечет за собой спад спроса на новую складскую недвижимость и приведет к насыщению рынка уже через полтора-два года.

Импорт против экспорта: структурный перекос

Сегодняшний рынок складской недвижимости формируется преимущественно под нужды импортеров. Из-за высокой импортозависимости экономики большая часть крупных логистических объектов строится конкретно под ввоз продуктов из-за границы.

Такая ситуация создает риски для будущего: когда национальное производство возобновится в полном объеме, стране может не хватить специализированных экспортных складских мощностей. Однако, по мнению экспертов, главная проблема кроется не в инфраструктурном дефиците, а в постоянном сокращении населения.

Скрытая универсальность складов класса А

Современные логистические комплексы могут сгладить негативные последствия демографического спада благодаря своей технической гибкости. Коммерческий директор GDS Анна Анисимова указывает, что склады класса «А» изначально закладываются с определенной универсальностью.

«Если говорить о формате склада класса „А“, то там предусмотрена определенная гибкость, высота пролетов, нагрузка на пол. То есть „минимальная универсальность“ закладывается де-факто в складах класса „А“, даже если о будущем экспорте никто вслух не говорит», — отмечает Анисимова.

Это позволит объектам избежать простоя и переориентироваться на обслуживание экспортных потоков, когда внутренняя розница сожмется.

Куда развернется логистика после войны

Полноценная перестройка инфраструктуры под экспортные нужды — процесс длительный. По оценкам экспертов, он займет не менее 3-5 лет после завершения войны. Это обусловлено длительным циклом девелопмента логистических объектов и сложностями с привлечением дополнительного финансирования.

После возобновления экспорта география логистических центров изменится. Наибольшим потенциалом, по прогнозам Анисимовой, будут обладать не только традиционные хабы, но и новые узлы:

  • Ровно и Луцк — рассматриваются как ключевые узлы к польской границе с менее перегретой инфраструктурой по сравнению с Львовом.
  • Днепр — позиционируется как будущий хаб переработки и реэкспорта, необходимый для восстановления юга страны.
  • Одесская область — вернет свои позиции после полноценного восстановления портовой логистики.
  • Черновицкое направление — сейчас рассматривается как самый перспективный сухопутный маршрут в Румынию.

Таким образом, украинская логистика готовиться к переходу от модели, ориентированной на импорт и внутренний розничный спрос, к модели, поддерживающей экспорт и международную торговлю, адаптируясь под реалии сокращающегося населения.