---
title: "«Решение лежит под ногами»: девелоперы предлагают городам механизм, способный принести десятки миллионов долларов в бюджет"
description: "На Ежегодной жилищной конференции 2026 девелоперы представили расчёт: освоение одной бывшей промзоны площадью 10 га способно принести в бюджеты около 56 млн долларов налогов и создать 3 тыс. квартир. Для разработки пространственных планов по всей Украине нужно около 300 млн долларов."
date: 2026-11-11T07:04:15.508Z
lang: ru
url: https://xab.info/posts/devylopery-predlagayut-gorodam-mehanizm-privlecheniya-investitsiy
tags: [housing, urban-planning, developers, ukraine, spatial-planning, investment, post-industrial, budget]
author: "Дарья Фомина"
publisher: "XAB.info"
---

# «Решение лежит под ногами»: девелоперы предлагают городам механизм, способный принести десятки миллионов долларов в бюджет

![Участники пленарного заседания Ежегодной жилищной конференции 2026 обсуждают вопросы пространственного планирования в зале с презентацией на экране.](https://xab.info/media/2026/11/11/devylopery-predlagayut-gorodam-mehanizm-privlecheniya-investitsiy/devylopery-predlagayut-gorodam-mehanizm-privlecheniya-investitsiy-1.webp)

## Ключевые тезисы

- Девелоперы предлагают финансировать градостроительную документацию за счёт частных инвестиций — механизм уже закреплён в законодательстве
- Для разработки комплексных планов пространственного развития по всей Украине необходимо около 300 млн долларов
- Освоение 10 га бывшей промзоны требует инвестиций в 275 млн долларов и даёт бюджетный эффект около 56 млн долларов
- В Киеве в 2015 году было оценено около 1700 га промышленных территорий, пригодных для трансформации
- Громады сталкиваются с сокращением донорской поддержки, дефицитом специалистов и жёсткими бюджетными ограничениями

На Ежегодной жилищной конференции 2026 в рамках пленарного заседания «Пространственное планирование и интегрированное территориальное восстановление» представители парламента, местных громад, девелоперского бизнеса и Группы Всемирного банка обсудили ключевой вопрос украинского жилищного строительства: как обеспечить его развитие в условиях ограниченного государственного финансирования, сложного градостроительного регулирования и масштабных потребностей восстановления. Центральным тезисом дискуссии стало утверждение, что ресурс для решения этих проблем «лежит под ногами» — в виде неиспользуемых постиндустриальных территорий, которые при правильной организации могут стать источником сотен миллионов долларов инвестиций и налоговых поступлений.

### Три системные проблемы и один ответ

Глава Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов структурировал проблему в три блока: нехватка средств на разработку градостроительной документации, ограниченная эффективность существующих регуляторных механизмов и острая потребность местных громад в частных инвестициях. По его словам, все три проблемы имеют единое решение — партнёрство с девелоперским бизнесом. «У меня есть ответ на все эти три проблемы. Ответ один — это девелопмент. Я уверен, что каждую из этих проблем можно решить благодаря сотрудничеству с бизнесом», — подчеркнул Фаворов. Он также указал на недавние законодательные изменения, которые дали девелоперам прямую возможность финансировать разработку градостроительной документации, что ранее было недоступно.

### 300 миллионов долларов на планы, которых нет

Масштаб задачи, стоящей перед местными громадами, иллюстрирует оценка исполнительного директора «Всеукраинской ассоциации громад» Ивана Слободяника: для разработки комплексных планов пространственного развития по всей Украине может потребоваться около 300 млн долларов. При этом громады сталкиваются с жёсткими ограничениями бюджетных расходов, сокращением донорской поддержки и нехваткой квалифицированных специалистов. Народный депутат Анна Бондарь, в свою очередь, обратила внимание на необходимость дальнейшего развития градостроительного законодательства после принятия закона «Об основных принципах жилищной политики», в частности — механизмов резервирования земель, учёта различных форматов жилья в градостроительной документации и урегулирования земельных вопросов многоквартирных домов. «Мы должны искать пути выхода из кризиса, в который попали», — отметила она, подчеркнув срочность разработки и утверждения градостроительной документации.

### 1700 гектаров потенциала: что скрывается под промзонами

Наибольший потенциал для привлечения инвестиций Фаворов связывает с ревитализацией постиндустриальных территорий — бывших заводов, промышленных зон и крупных неиспользуемых участков в пределах городов. В качестве ориентира он привёл данные, подготовленные при разработке проекта нового Генерального плана Киева в 2015 году: городские власти оценили площадь промышленных территорий, нуждающихся в трансформации, примерно в 1700 гектаров. Хотя этот документ так и не был утверждён, оценка демонстрирует масштаб потенциала столицы для реализации сотен комплексных девелоперских проектов. По аналогии можно экстраполировать данные на другие крупные города Украины, где аналогичные запасы заброшенных промышленных территорий также значительны.

### Экономика одного гектара: расчёт на 10 гектарах

Для оценки возможного экономического эффекта от освоения постиндустриальных территорий Украинская ассоциация девелоперов подготовила расчёт на основе практического опыта компаний-членов. В качестве примера взят комплексный проект на бывшем промышленном участке площадью 10 гектаров. По предварительным оценкам, на такой территории можно построить около 3 тысяч квартир общей площадью 175 тысяч квадратных метров, а также ещё 100 тысяч квадратных метров для бизнес-объектов, социальных и других инфраструктурных функций. Инвестиции в подобный проект составят порядка 275 млн долларов — это, по словам Фаворова, фактически усреднённая себестоимость.

### 56 миллионов долларов в бюджет: как работает мультипликатор

Из общей суммы инвестиций около 20,6 млн долларов пойдут на внешние инженерные сети, которые город получит бесплатно; 41,25 млн долларов — на оплату труда; налоги и социальные взносы составят около 18,6 млн долларов. Общий бюджетный эффект с учётом НДС оценивается примерно в 56 млн долларов. Однако, как подчёркивает Фаворов, это лишь прямые поступления. На эти средства будут закупать материалы, оборудование, транспорт и другие товары и услуги — это заказы для предприятий и работа для людей далеко за пределами самой строительной площадки. «Так работает экономический мультипликатор», — отметил глава Ассоциации, указав на дополнительный косвенный эффект, который многократно превышает прямые налоговые поступления. Таким образом, девелоперский проект на одной бывшей промзоне способен принести в государственный и местные бюджеты сумму, сопоставимую с годовым финансированием целого ряда инфраструктурных программ.

Дискуссия на пленарном заседании показала, что основные барьеры для реализации этого потенциала носят не экономический, а регуляторный характер: отсутствие утверждённых генеральных планов, неурегулированные земельные отношения и устаревшие механизмы взаимодействия между громадами и бизнесом. Принятые в 2025–2026 годах законодательные изменения, позволяющие девелоперам финансировать градостроительную документацию, стали первым практическим шагом, но, по оценкам участников конференции, для системного эффекта необходимы дальнейшие поправки и, главное, политическая воля на уровне местных и центральных властей.

## Проверка фактов и источники

- [Города ищут деньги, власти – возможности строить жилье. Бизнес уверяет: решение лежит под ногами](https://www.rbc.ua/ukr/news/mista-shukayut-groshi-vlada-shukae-mozhlivosti-1794324546.html) - Первоисточник. Все цитаты, цифры и оценки взяты из текста РБК-Украина. Конференция подтверждена визуально (скриншот слайда пленарного заседания 4).

## Частые вопросы

### Что такое «решение, которое лежит под ногами», о котором говорят девелоперы?

Речь идёт о неиспользуемых постиндустриальных территориях — бывших заводах и промзонах в пределах городов. Девелоперы предлагают превращать их в комплексные жилые и бизнес-проекты, финансируя при этом разработку градостроительной документации за счёт собственных средств.

### Сколько стоит разработка пространственных планов для всех громад Украины?

По оценке исполнительного директора «Всеукраинской ассоциации громад» Ивана Слободяника, для разработки комплексных планов пространственного развития по всей Украине может потребоваться около 300 млн долларов.

### Какой бюджетный эффект даёт один девелоперский проект на 10 га?

По расчётам Украинской ассоциации девелоперов, общий бюджетный эффект с учётом НДС составляет около 56 млн долларов, из которых 20,6 млн идут на внешние инженерные сети (город получает бесплатно), 41,25 млн — на зарплаты, 18,6 млн — налоги и социальные взносы. Инвестиции в проект — 275 млн долларов.

### Какие законодательные изменения позволяют девелоперам финансировать градостроительную документацию?

По словам Евгения Фаворова, недавно вступил в силу закон, который дал девелоперам прямую возможность финансировать разработку градостроительной документации. Это создаёт механизм партнёрства громад и бизнеса при подготовке территорий к развитию.