---
title: "Как продать квартиру, если совладельцем является ребёнок: что изменилось в украинском законодательстве с мая 2026 года"
description: "С 25 мая 2026 года в Украине расширен порядок сделок с недвижимостью, где ребёнок — собственник или пользователь. Адвокат Алена Радева объяснила, что продажа квартиры с долей несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки и нотариальным согласием родителей."
date: 2026-10-19T16:34:17.547Z
lang: ru
url: https://xab.info/posts/kak-prodat-kvartiru-esli-sovlastnikom-ya-vlyaetsya-rebenok
tags: [ukraine-property-law, child-co-owner, real-estate-transaction, family-code-ukraine, guardian-authority]
author: "Дарья Фомина"
publisher: "XAB.info"
---

# Как продать квартиру, если совладельцем является ребёнок: что изменилось в украинском законодательстве с мая 2026 года

![Женщина с дочерью общаются с юристом в офисе при обсуждении сделки с недвижимостью](https://xab.info/media/2026/10/19/kak-prodat-kvartiru-esli-sovlastnikom-ya-vlyaetsya-rebenok/kak-prodat-kvartiru-esli-sovlastnikom-ya-vlyaetsya-rebenok-1.webp)

## Ключевые тезисы

- Ребёнок может быть собственником недвижимости с любого возраста, но продать его долю можно только через установленную процедуру с разрешением органа опеки.
- Закон от 25 марта 2026 года (вступил в силу 25 мая 2026) расширил специальные требования: они теперь действуют и тогда, когда ребёнок является пользователем, а не собственником жилья.
- Орган опеки и попечительства проверяет сделку в течение одного месяца и разрешает её только при гарантированном сохранении права ребёнка на жильё.
- Безвозмездное приобретение ребёнком имущества, которым он пользуется, можно оформить без разрешения опеки, но это не отменяет требований к последующей продаже.

Вопрос о распоряжении недвижимостью, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему, остаётся одним из наиболее сложных в украинской правовой практике. Адвокат, партнёр адвокатского объединения «AXIOS PARTNERS» Алена Радева в комментарии РБК-Украина разъяснила, что ребёнок может стать собственником квартиры или её части независимо от возраста — через наследование, дарение, приватизацию или прямое приобретение с оформлением права собственности. При этом сама по себе регистрация места проживания или фактическое нахождение ребёнка в квартире не порождает права собственности: для этого необходимо предусмотренное законом основание и надлежащее оформление документов.

### Кто и как заключает сделки от имени ребёнка

Возраст ребёнка определяет, кто именно вправе действовать в сделках с его имуществом. Согласно статьям 31 и 32 Гражданского кодекса Украины, сделки от имени ребёнка до 14 лет (за исключением тех, которые он может совершать самостоятельно) заключают родители, усыновители или опекун. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет обладают более широким объёмом гражданской дееспособности, однако для сделок с недвижимостью закон устанавливает дополнительные требования, в частности необходимость нотариально удостоверенного согласия законных представителей. Родители не вправе по собственному усмотрению распоряжаться имуществом, принадлежащим ребёнку: любое отчуждение доли требует соблюдения установленной процедуры.

### Разрешение органа опеки: обязательный этап

Согласно статье 177 Семейного кодекса Украины, для определённых законом сделок по недвижимому имуществу малолетнего ребёнка необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Для несовершеннолетних 14–18 лет часть вторая статьи 32 Гражданского кодекса предусматривает нотариально удостоверенное согласие родителей или попечителя и разрешение того же органа на сделки, перечисленные в части второй статьи 177 Семейного кодекса. Радева подчёркивает, что такое разрешение не выдаётся автоматически лишь потому, что родители планируют приобрести другое жильё. Орган опеки и попечительства проводит проверку в течение одного месяца и выносит положительное решение только при условии гарантированного сохранения права ребёнка на жильё. Поэтому перед любой продажей необходимо установить, какие именно имущественные и жилищные права имеет ребёнок и как планируемая сделка повлияет на его интересы.

### Что изменил закон от 25 марта 2026 года

25 мая 2026 года вступил в силу закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию порядка совершения сделок в интересах малолетних и несовершеннолетних лиц». Ключевое нововведение состоит в расширении сферы действия специальных требований: они теперь распространяются не только на жильё, принадлежащее ребёнку на праве собственности, но и на объекты, которыми ребёнок является пользователем. Обновлённая статья 177 Семейного кодекса устанавливает, что родители или опекун малолетнего не могут без разрешения органа опеки совершать определённые сделки относительно жилой недвижимости и/или земельного участка, на котором она расположена, если ребёнок является собственником или пользователем соответствующего объекта. Для несовершеннолетних аналогичные нормы закреплены в статье 32 Гражданского процессуального кодекса Украины.

### Исключение для безвозмездного приобретения

Закон предусматривает одно важное исключение: сделку, по которой ребёнок безвозмездно приобретает имущество в собственность, в частности недвижимость, которой он пользуется, можно совершить без разрешения органа опеки и попечительства. Радева уточняет, что это исключение касается именно момента приобретения и не отменяет специальных требований к последующей продаже такого имущества. Таким образом, если ребёнку дарят квартиру, в которой он проживает, разрешение опеки не требуется; однако при попытке продать эту квартиру в будущем вся процедура согласования вновь становится обязательной.

### Практический вывод для собственников

По словам адвоката, квартиру, совладельцем которой является ребёнок, продать можно, но только при строгом соблюдении установленной процедуры: получении необходимых разрешений и согласий, нотариальном оформлении и обеспечении защиты имущественных и жилищных прав несовершеннолетнего. Игнорирование этих требований делает сделку оспоримой и может привести к её признанию недействительной. Для родителей и опекунов, планирующих распоряжение недвижимостью, в которой участвует доля ребёнка, рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом и инициировать проверку в органе опеки до подписания каких-либо документов.

## Проверка фактов и источники

- [Как продать квартиру, где совладельцем является ребенок: объяснение юриста](https://www.rbc.ua/ukr/news/k-prodati-kvartiru-de-spivvlasnikom-e-ditina-1792423836.html) - Первоисточник: комментарий адвоката Алены Радевы (AXIOS PARTNERS) для РБК-Украина. Указаны конкретные статьи законодательства (ст. 31, 32 ГК; ст. 177 СК), дата вступления в силу закона 25.05.2026, процедура проверки органом опеки (1 месяц). Факты согласованы с текстом основы.

## Частые вопросы

### Можно ли продать квартиру, если доля в ней принадлежит ребёнку?

Да, но только с соблюдением специальной процедуры: необходимо разрешение органа опеки и попечительства, а для детей 14–18 лет — также нотариально удостоверенное согласие родителей или попечителя. Родители не вправе распоряжаться долей ребёнка по собственному усмотрению.

### Что изменилось в законе с 25 мая 2026 года?

Специальные требования к сделкам теперь распространяются не только на случаи, когда ребёнок является собственником жилья, но и тогда, когда он является его пользователем. Это означает, что даже при отсутствии формального права собственности, но при фактическом пользовании ребёнком объектом, сделка требует разрешения органа опеки.

### Нужно ли разрешение опеки, если ребёнку дарят квартиру?

Нет. Закон предусматривает исключение: безвозмездное приобретение ребёнком имущества в собственность, в частности недвижимости, которой он пользуется, можно оформить без разрешения органа опеки и попечительства. Однако это не отменяет требований к последующей продаже.

### Сколько времени занимает проверка в органе опеки и попечительства?

Согласно части четвёртой статьи 177 Семейного кодекса Украины, орган опеки и попечительства проводит проверку в течение одного месяца и выносит разрешение только при условии гарантированного сохранения права ребёнка на жильё.