---
title: "От 0 до 18%: как в Украине рассчитывают налог при продаже и дарении жилья в 2026 году"
description: "Адвокат Иван Топор объяснил, как в Украине в 2026 году рассчитываются НДФЛ и военный сбор при продаже и дарении жилья: ставка варьируется от 0 до 18% в зависимости от срока владения, порядкового номера сделки за год и степени родства дарящего и одаряемого."
date: 2026-09-03T11:18:02.000Z
lang: ru
url: https://xab.info/posts/nalogi-na-zhilye-prodazha-darenie-2026
tags: [ukraine-tax, real-estate, property-sale, gift-tax, income-tax, military-levy]
publisher: "XAB.info"
---

# От 0 до 18%: как в Украине рассчитывают налог при продаже и дарении жилья в 2026 году

![Передача ключей от квартиры: как рассчитывается налог при продаже и дарении жилья в Украине в 2026 году](https://xab.info/media/2026/09/03/nalogi-na-zhilye-prodazha-darenie-2026/nalogi-na-zhilye-prodazha-darenie-2026-1.webp)

## 🎯 Key Points

- Первая продажа жилья, находившегося в собственности более трёх лет, не облагается налогом (0% НДФЛ и 0% военного сбора)
- Третья и последующая продажи жилья в течение года облагаются по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора
- Дарение между близкими родственниками-резидентами (1-я и 2-я степень родства) освобождено от налога
- Унаследованное жильё можно продать без налога сразу, без ожидания трёх лет, а последующие продажи облагаются по 5%, а не 18%
- При ставке 18% налогооблагаемый доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на приобретение

Размер налога при продаже или дарении жилья в Украине определяется сразу несколькими факторами, и итоговая ставка может колебаться от 0 до 18%. Об этом в комментарии РБК-Украина рассказал адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Де-юре» Иван Топор. Эксперт детально разобрал ключевые сценарии: от первой продажи квартиры, находившейся в собственности более трёх лет, до повторных операций и дарения между родственниками и нерезидентами.

### Первая продажа: когда налог равен нулю

По словам адвоката, если человек продаёт жильё, которое находилось в его собственности более трёх лет, и это первая продажа за календарный год, полученный доход не облагается налогом: ставка НДФЛ и военного сбора составляет 0%. Однако, если жильё было в собственности менее трёх лет и не получено по наследству, доход от продажи облагается налогом. В типичной ситуации, как объясняет Топор, ставка составляет 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Таким образом, минимальная налоговая нагрузка при «нельготной» первой продаже — 10% от дохода.

### Повторные продажи в течение года: ставка растёт

При повторной продаже недвижимости в течение одного календарного года налоговая нагрузка может существенно увеличиваться. Если речь идёт о жилье, которое находилось в собственности более трёх лет, вторая продажа облагается налогом по ставке 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Для нельготных объектов логика иная: если первый за год случай касался нельготного жилья, а второй — тоже нельготного, доход от второй продажи облагается уже по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора. Для третьих и последующих продаж жилья в течение года Налоговый кодекс предусматривает повышенную ставку — 18% НДФЛ и 5% военного сбора. При этом эксперт подчёркивает, что для определения ставки имеет значение не только порядковый номер договора в течение года, но и к какой категории — льготной или нельготной — принадлежал каждый конкретный объект.

### Дарение: степень родства решает всё

При дарении жилья налоговые последствия возникают прежде всего у того, кто получает подарок, а ставка зависит от степени родства сторон и их резидентского статуса. Если обе стороны — резиденты Украины и недвижимость дарится между членами семьи первой или второй степени родства, применяется нулевая ставка НДФЛ, а военный сбор не уплачивается. К первой степени родства относятся родители, муж или жена, дети, в том числе усыновлённые; ко второй — родные братья и сёстры, бабушка и дедушка, внуки. Если же недвижимость дарится между резидентами, которые не являются родственниками, получатель платит 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Это касается, в частности, пожалования между дядей и племянником или лицами без родственных связей. Наиболее высокая нагрузка возникает, когда одной из сторон является нерезидент: в таком случае стоимость подарка облагается налогом по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора, причём степень родства на ставку не влияет.

### Унаследованное жильё: специальное исключение

Ждать три года, чтобы продать унаследованную квартиру без налога, не нужно — юрист называет это одним из важнейших исключений в украинском налоговом законодательстве. Если это первая продажа жилья в течение года, доход облагается налогом по ставке 0% НДФЛ и 0% военного сбора. Более того, для унаследованной недвижимости действует специальное правило и в отношении последующих операций: второй, третий и последующие продажи унаследованных объектов могут облагаться НДФЛ по ставке 5%, а не 18%. Военный сбор при этом остаётся неизменным — 5%. Это делает унаследованную недвижимость значительно более «налогово-дружелюбной» при множественных операциях в течение года.

### Снижение налогооблагаемой базы при ставке 18%

Эксперт обращает внимание на немаловажный механизм, предусмотренный для сделок со ставкой 18%: закон позволяет в отдельных случаях уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы на приобретение недвижимости. «Если квартира была приобретена за 2 млн грн, а доход от её последующей продажи составляет 3 млн грн, то при наличии надлежащих документов налогооблагаемый доход может быть уменьшен до 1 млн грн», — пояснил Иван Топор. Поэтому, отмечает адвокат, при третьих и последующих продажах особенно важно сохранять договоры купли-продажи и все платёжные документы, подтверждающие первоначальную стоимость объекта.

Напомним, кроме налогов при операциях с жильём, в Украине действует и ежегодный налог на недвижимость — так называемый «налог на роскошь» за «лишние» квадратные метры. РБК-Украина ранее разбирало, кто должен его платить в 2026 году, какие действуют льготы и при каких условиях к сумме прибавляется ещё 25 тысяч гривен.

## 🔍 Fact-Check Verification

- [Налоги на жилье: что учесть, чтобы не переплатить при продаже и дарении](https://www.rbc.ua/ukr/news/podatki-zhitlo-shcho-vrahuvati-shchob-pereplatiti-1788430297.html) - Единственный релевантный источник. Содержит прямые цитаты адвоката Ивана Топора со всеми ставками НДФЛ и военного сбора для сценариев продажи, дарения и наследования. Данные внутренне непротиворечивы.
- [Девять налоговых споров, в которых точку поставили Высшие суды: ФНС представила обзор за 2 ...](https://finance.rambler.ru/business/57009413-devyat-nalogovyh-sporov-v-kotoryh-tochku-postavili-vysshie-sudy-fns-predstavila-obzor-za-2-kvartal-2026-goda/) - Материал посвящён российскому налоговому законодательству и практике ФНС РФ. Не содержит данных по украинским ставкам.
- [Какой налог платить за дарение квартиры в 2026 году](https://www.klerk.ru/buh/articles/659504/) - Статья о российском налоге на дарение. Не применима к украинской юрисдикции.
- [Продажа квартиры после дарения в 2026 году: когда платить налог, а когда можно продать без НДФЛ](https://www.klerk.ru/blogs/vernitenalog/700076/) - Статья о российском налоге на дарение. Не применима к украинской юрисдикции.

## ❓ FAQ

### Q: Когда можно продать квартиру без налога в Украине?
**A:** Без налога (0% НДФЛ и 0% военного сбора) можно продать жильё, находившееся в собственности более трёх лет, при условии, что это первая продажа за календарный год. Также без налога продаётся унаследованное жильё при первой продаже в течение года — без ожидания трёх лет.

### Q: Какая ставка налога при продаже квартиры, купленной менее трёх лет назад?
**A:** Если жильё в собственности менее трёх лет и не получено по наследству, доход от продажи облагается 5% НДФЛ и 5% военного сбора, то есть суммарная нагрузка составляет 10%.

### Q: Нужно ли платить налог при дарении квартиры между родителями и детьми?
**A:** Нет. Если обе стороны являются резидентами Украины и дарение происходит между членами семьи первой или второй степени родства (родители, дети, супруги, братья/сёстры, бабушки/дедушки, внуки), ставка НДФЛ составляет 0%, а военный сбор не уплачивается.

### Q: Какой налог платит получатель подарка, если даритель — нерезидент Украины?
**A:** Если одной из сторон сделки является нерезидент, стоимость подарка облагается 18% НДФЛ и 5% военного сбора. В этом случае степень родства между сторонами на ставку не влияет.

### Q: Можно ли уменьшить налог при третьей продаже квартиры в течение года?
**A:** Да. При ставке 18% закон позволяет уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтверждённые расходы на приобретение данной недвижимости. Например, если квартира куплена за 2 млн грн и продана за 3 млн грн, налог начисляется на разницу в 1 млн грн при наличии надлежащих документов.