---
title: "«За что я должен платить 50%?»: риелтор разоблачил популярную схему с комиссией при аренде квартир"
description: "Риелтор Максим Маршал объяснил, почему требование оплатить комиссию 50–100% месячной аренды при самостоятельном поиске квартиры является манипуляцией, и за какие услуги агент действительно имеет право получать плату."
date: 2026-08-21T15:10:01.000Z
lang: ru
url: https://xab.info/posts/rieltor-komissiya-pri-arende-kvartir-nespravedlivaya-shema
tags: [real-estate, rental, ukraine, realtor-commission, housing]
publisher: "XAB.info"
---

# «За что я должен платить 50%?»: риелтор разоблачил популярную схему с комиссией при аренде квартир

![Риелтор протягивает ключи от квартиры, иллюстрируя схему с двойной комиссией при аренде жилья](https://xab.info/media/2026/08/22/rieltor-komissiya-pri-arende-kvartir-nespravedlivaya-shema/rieltor-komissiya-pri-arende-kvartir-nespravedlivaya-shema-1.webp)

## 🎯 Key Points

- Арендатор, самостоятельно нашедший квартиру, часто узнаёт о комиссии риелтору 50–100% месячной аренды только при заселении.
- По мнению Максима Маршала, если риелтора нанял собственник, клиентом агента является собственник, и арендатор не обязан платить комиссию.
- Если арендатор заказал поиск, он платит за поиск, но тогда агент не должен брать комиссию с собственников показанных квартир.
- Реальные услуги агента включают маркетинг, отбор арендаторов, юридическую проверку и переговоры о цене.
- В публичных данных расходятся цифры комиссии (50% против 60–100%) и её интерпретация: манипуляция против деления между двумя агентами.

Украинцы, которые самостоятельно ищут квартиру в аренду, всё чаще сталкиваются с неприятным сюрпризом: найдя жильё по объявлению и договорившись с собственником, они узнают уже на этапе заселения о дополнительной комиссии риелтору — от 50% до 100% стоимости месячной аренды. По словам специалиста по недвижимости Максима Маршала, который опубликовал разбор схемы в Threads, такая практика является несправедливой. «Человек просто позвонил по номеру, а ему уже выставляют счёт за услугу, которую он не заказывал», — отмечает он. По его оценке, когда человека заставляют платить за то, о чём он не просил, это не продажа сервиса, а манипуляция искусственным дефицитом прямых контактов.

### Кто на самом деле клиент агента

Маршал подчёркивает, что ключевой вопрос — кто именно нанял риелтора. Если собственник квартиры заключил договор с агентом для сдачи жилья, то клиентом агента является именно собственник. В этом случае риелтор занимается маркетингом объекта, принимает звонки, отбирает потенциальных арендаторов, организует показы и сопровождает сделку — и у арендатора нет оснований отдельно платить агенту комиссию. Совсем иная ситуация, когда сам арендатор заказывает у риелтора услугу поиска жилья: тогда агент работает на него и получает оплату за проведённый поиск. При этом специалист считает принципиальным, чтобы в таком договоре риелтор терял любое право брать комиссию с собственников тех квартир, которые показывает арендатору, исключая «двойной чек» и скрытый конфликт интересов.

### За что агент действительно имеет право получать плату

По концепции Маршала, проблема не в самой комиссии, а в том, получает ли человек реальную услугу. Если агент работает на владельца, его работа может представлять собой полноценную сдачу квартиры «под ключ»: анализ реальных сделок в доме и районе, определение оптимальной цены, подготовку жилья к показам, профессиональные фото и видео, рекламу на популярных площадках, закрытых риелторских каналах и партнёрских сетях. Отдельный блок — отбор арендаторов: проверка платёжеспособности, места работы, причины переезда и истории предварительной аренды, благодаря чему собственник тратит время только на адекватных кандидатов. Для арендатора персональный подбор жилья также должен быть шире простого показа: отсеивание фейковых и устаревших объявлений, проверка документов на жильё, выяснение наличия арестов, судебных обременений, долгов за коммунальные услуги и скрытых совладельцев, а также переговоры с собственником по цене и условиям — вплоть до фиксации стоимости на 12 месяцев и прописывания правил возврата депозита.

### Противоречивые данные

В публичных обсуждениях цифры и логика начисления комиссии расходятся. В разборе Маршала, на который ссылается Styler, речь идёт о ставках 50% и в отдельных случаях 100% месячной аренды, которые предъявляются арендатору «задним числом», и специалист квалифицирует это как манипуляцию. В то же время другие участники рынка, например риелтор Апрелев, объясняют механику иначе: комиссия в диапазоне 60–100% при аренде жилья, как правило, делится между двумя агентами — тем, кто работает на собственника, и тем, кто работает на арендатора. Таким образом, одна сторона видит в схеме несправедливое «сдираание денег за воздух», а другая — стандартное распределение вознаграждения между двумя сторонами сделки. Разница в цифрах (50% против 60–100%) и в интерпретации (манипуляция против деления на двух агентов) остаётся открытой и зависит от того, кто именно заключил договор с риелтором.

### Как договориться о цене без риелтора

Отдельно Маршал ранее делился советами для арендаторов, которые хотят снизить стоимость аренды без помощи агента. По его словам, торговаться можно и нужно, но не наугад, а понимая, в какой момент собственник наиболее готов уступить. Хорошим моментом для переговоров является квартира, которая долго стоит пустая, поскольку владелец теряет деньги каждый день. В пользу арендатора работают стабильная работа, готовность жить в квартире долго и нормальная история аренды. За оплату сразу за 3–6 месяцев можно попытаться попросить скидку в 10–15%. При этом специалист подчёркивает, что скидка по цене, достигнутая в переговорах, часто полностью перекрывает стоимость услуг агента уже за первые 2–3 месяца аренды.

## 🔍 Fact-Check Verification

- ["За что я должен платить 50%?" Риелтор разнес популярную схему с арендой квартир](https://styler.rbc.ua/ukr/people/za-shcho-mayu-platiti-50-rieltor-roznis-populyarnu-1787324805.html) - Основной источник: пересказ публикации Максима Маршала в Threads. Содержит тезисы о несправедливости схемы, разграничении клиента (собственник/арендатор) и перечне реальных услуг агента. Является экспертным мнением, а не зафиксированным фактом.
- [Риелтор Апрелев: комиссия в 60–100% при аренде жилья делится на двух риелторов](https://www.ridus.ru/rieltor-aprelev-komissiya-v-60-100-pri-arende-zhilya-delitsya-na-dvuh-rieltorov-588899.html) - Контекстный источник: объясняет механику деления комиссии 60–100% между двумя агентами (от собственника и от арендатора). Использован для блока «Противоречивые данные» и сопоставления цифр.

## ❓ FAQ

### Q: Обязан ли арендатор платить комиссию риелтору, если нашёл квартиру сам?
**A:** По позиции Максима Маршала, если риелтора нанял собственник для сдачи жилья, клиентом агента является собственник, и арендатор не обязан отдельно платить комиссию. Платить за поиск нужно только в том случае, если сам арендатор заказал у агента услугу подбора жилья.

### Q: Какие услуги риелтора действительно стоят денег?
**A:** Специалист выделяет маркетинг объекта, профессиональные фото и видео, рекламу, отбор и проверку арендаторов, юридическую проверку документов и обременений, а также переговоры с собственником по цене и условиям договора.

### Q: Можно ли снизить аренду без помощи риелтора?
**A:** Да. Маршал советует торговаться, когда квартира долго пустует, подчёркивать стабильную работу и готовность жить долго, а за оплату сразу за 3–6 месяцев просить скидку 10–15%.