Сдача квартиры «по рукопожатию» часто воспринимается как способ сэкономить время на бумагах и не переплачивать за оформление. Однако, как отмечает председатель комитета Ассоциации адвокатов Украины по гражданскому праву и процессу Татьяна Даниленко в комментарии для РБК-Украина, отсутствие письменного договора превращает обе стороны сделки в заложников устной договорённости: ни собственник, ни арендатор не могут в споре подтвердить, что именно было согласовано.

Что требует закон: письменная форма обязательна

Согласно статье 810 Гражданского кодекса Украины, по договору найма жилья владелец передаёт или обязуется передать другой стороне помещение для проживания на определённый срок за плату. При этом законодательство отождествляет понятия «найм» и «аренда». Статья 811 ГК Украины прямо устанавливает, что такой договор должен заключаться в письменной форме, хотя нотариального удостоверения он не требует. В тексте соглашения стороны заранее фиксируют ключевые параметры: размер арендной платы, срок проживания, порядок оплаты коммунальных услуг и количество жильцов.

Риски для собственника: от споров о повреждениях до налогов

Без письменного договора владельцу крайне сложно доказать в суде основные условия договорённости. Отдельную проблему создаёт состояние квартиры: в договоре рекомендуется прикладывать акт приёма-передачи, где фиксируется обстановка на момент заселения. Без него собственнику трудно отделить повреждения, возникшие по вине арендатора, от тех, что существовали ранее. Кроме того, при неуплате аренды, коммунальных услуг или порче мебели и техники у владельца заметно сужаются возможности защиты прав, а письменный договор во многих случаях становится важным основанием для выселения жильцов, не выполняющих обязательства или остающихся в квартире после истечения срока. Дополнительный риск — налоговая: если факт нелегальной аренды будет установлен, закон предусматривает не только административную, но и уголовную ответственность за неуплату налогов в крупных размерах.

Риски для арендатора: внезапное выселение и рост платы

Устная договорённость делает квартиранта уязвимым: собственник в любой момент может потребовать освободить жильё или повысить арендную плату. Если стоимость и срок не зафиксированы письменно, арендатору сложно оградить себя от одностороннего изменения условий. В договоре же стороны могут предусмотреть, за сколько дней нужно предупреждать о досрочном расторжении, какие нарушения считаются существенными, когда жильё подлежит освобождению и как происходит передача ключей и имущества. Арендодателем при этом должен выступать собственник или уполномоченное лицо — представитель по доверенности, управляющий либо арендатор с правом субаренды.

Мошенничество и вывод: договор как страховка

Отдельная угроза — риск стать жертвой мошенников. Договор должен заключаться именно с собственником или должным образом уполномоченным им лицом; иначе человек может передать деньги тому, кто выдавал себя за хозяина, а после появления настоящего владельца остаться без жилья и средств. По словам Даниленко, письменный договор — не формальность и не «враг» сторон, а их страховка: чем чётче правила прописаны в начале аренды, тем меньше шансов на конфликт в будущем.