Украинский рынок инвестиций переживает заметную трансформацию. Несмотря на сохраняющиеся военные риски и существенное удорожание строительных работ, наблюдается смена приоритетов у частных инвесторов. Вместо традиционного жилья все больше капитала перетекает в сегмент малых складских форматов.

Инфляция и рост доходности

Экономическая ситуация в стране оказывает прямое влияние на стоимость строительства. По данным Госстата, за первые четыре месяца 2026 года цены на строительно-монтажные работы в сегменте нежилых построек выросли на 16,5%. Однако, вопреки ожиданиям, это не привело к падению интереса к коммерческой недвижимости.

Директор Alterra Group Геннадий Гриненко объясняет ситуацию тем, что модель доходности от владения складами остается стабильной: арендаторы вынуждены перекладывать рост издержек на арендные ставки. В результате средняя доходность проектов в этом сегменте составляет 8–11% годовых в долларах.

Конкуренция с облигациями

Складская недвижимость становится серьезным конкурентом для ОВГЗ (облигаций внутреннего государственного займа). Хотя гривневые ОВГЗ средне- и долгосрочного выпуска предлагают номинальную доходность в 15–16% годовых, реальная долларовая доходность остается нестабильной из-за курсовых рисков. В то же время, складская недвижимость с долларовыми арендными ставками предлагает защиту от инфляции и потенциал роста стоимости самого актива.

Коммерческий директор GDS Анна Анисимова подчеркивает, что долгосрочные арендные договоры (в среднем на пять лет с периодом неразрывности минимум год) делают такие вложения привлекательными для консервативных инвесторов.

Новые форматы и снижение порога входа

Поведение мелких частных инвесторов меняется: фокус смещается с квартир в аренду на малые складские форматы. Это небольшие объекты на территориях гаражных кооперативов, некапитальные здания и амбары в жилых комплексах. Ключевым преимуществом здесь является существенно более низкий порог входа по сравнению с жилой недвижимостью.

Девелоперы коттеджных поселков также реагируют на спрос, закладывая на своих территориях небольшие складские блоки для нужд резидентов и малого бизнеса. Это свидетельствует о том, что спрос на логистику «последней мили» проникает даже в жилые форматы.

Дефицит финансирования и краудфандинг

Развитие логистической недвижимости в Европе традиционно опирается на банковское проектное финансирование, которого в Украине остро не хватает. По словам СЕО Бюро инвестиционных программ Александра Бондаренко, украинская экономика недокредитована: показатель кредитования к ВВП составляет всего 11%, тогда как в Польше — 35%.

В результате за последние шесть лет в Украине построено лишь 3 млн кв. м складской недвижимости, что в десять раз меньше, чем в соседней Польше. В таких условиях финансирование некоторых проектов ложится на плечи небольших ритейл-инвесторов.

«Мы видим уже несколько таких проектов на Житомирской трассе… привлекают там по 20–30 тысяч долларов у маленьких ритейл-инвесторов, чтобы таким условным сообществом строить большие логистические проекты стоимостью 15–20 млн долларов», — отмечает Бондаренко. Таким образом, дефицит банковского капитала стимулирует появление новых моделей коллективного инвестирования в логистику.