Український ринок складської нерухомості та логістики стоїть перед необхідністю радикальної трансформації. Причиною стає не лише поточна геополітична ситуація, але й глибока демографічна криза, яка щороку позбавляє країну сотень тисяч економічно активних громадян. Це неминуче призведе до стиснення внутрішнього ринку, зміни структури попиту та переорієнтації логістичних потужностей.

Демографія як головний драйвер змін

Згідно з прогнозами експертів, негативна демографічна ситуація є фундаментальним фактором, що впливає на економіку. Олександр Бондаренко, засновник платформи GreenInvest та CEO Бюро інвестиційних програм, зазначає, що Україна щороку втрачає від 400 до 500 тисяч економічно активного населення.

«Інфраструктурний дефіцит на сьогодні не загрожує, тому що, на жаль, економіка України стискається в обсягах і розмірах. Все це відбувається через негативну демографію», — пояснює експерт.

Скорочення чисельності населення безпосередньо б'є по роздрібній торгівлі. Ритейлери та дистриб'ютори будуть змушені знижувати обсяги товарних залишків на складах через падіння продажів. Це потягне за собою спад попиту на нову складську нерухомість і призведе до насичення ринку вже через півтора-два роки.

Імпорт проти експорту: структурний перекіс

Сучасний ринок складської нерухомості формується переважно під потреби імпортерів. Через високу імпортозалежність економіки більша частина великих логістичних об'єктів будується конкретно під ввезення продуктів з-за кордону.

Така ситуація створює ризики на майбутнє: коли національне виробництво відновиться в повному обсязі, країні може не вистачити спеціалізованих експортних складських потужностей. Однак, на думку експертів, головна проблема криється не в інфраструктурному дефіциті, а в постійному скороченні населення.

Прихована універсальність складів класу А

Сучасні логістичні комплекси можуть пом'якшити негативні наслідки демографічного спаду завдяки своїй технічній гнучкості. Комерційний директор GDS Анна Анісімова зазначає, що склади класу «А» закладаються з певною універсальністю.

«Якщо говорити про формат складу класу „А“, то там передбачена певна гнучкість, висота прольотів, навантаження на підлогу. Тобто „мінімальна універсальність“ закладається де-факто в складах класу „А“, навіть якщо про майбутній експорт ніхто вголос не говорить», — зазначає Анісімова.

Це дозволить об'єктам уникнути простою та переорієнтуватися на обслуговування експортних потоків, коли внутрішня роздрібна торгівля стиснеться.

Куди розвернеться логістика після війни

Повноцінна перестройка інфраструктури під експортні потреби — процес тривалий. За оцінками експертів, він займе не менше 3-5 років після завершення війни. Це зумовлено тривалим циклом девелопменту логістичних об'єктів та складнощами з залученням додаткового фінансування.

Після відновлення експорту географія логістичних центрів зміниться. Найбільшим потенціалом, за прогнозами Анісімової, будуть володіти не лише традиційні хаби, але й нові вузли:

  • Рівне та Луцьк — розглядаються як ключові вузли до польського кордону з менш перегрітою інфраструктурою порівняно зі Львовом.
  • Дніпро — позиціонується як майбутній хаб переробки та реекспорту, необхідний для відновлення півдня країни.
  • Одеська область — поверне свої позиції після повноцінного відновлення портової логістики.
  • Чернівецький напрямок — зараз розглядається як найперспективніший сухопутний маршрут до Румунії.

Таким чином, українська логістика готується до переходу від моделі, орієнтованої на імпорт та внутрішній роздрібний попит, до моделі, що підтримує експорт та міжнародну торгівлю, адаптуючись до реалій скорочуючогося населення.