---
title: "Від 0 до 18%: як в Україні розраховують податок при продажу та даруванні житла у 2026 році"
description: "Адвокат Іван Топор пояснив, як в Україні у 2026 році розраховуються ПДФО та військовий збір при продажу та даруванні житла: ставка варіюється від 0 до 18% залежно від строку володіння, порядкового номера угоди за рік та ступені спорідненості дарувальника та одержувача."
date: 2026-09-03T11:18:02.000Z
lang: uk
url: https://xab.info/uk/posts/podatky-na-zhytlo-prodazh-daruvannia-2026-uk
tags: [ukraine-tax, real-estate, property-sale, gift-tax, income-tax, military-levy]
publisher: "XAB.info"
---

# Від 0 до 18%: як в Україні розраховують податок при продажу та даруванні житла у 2026 році

![Передача ключів від квартири: як розраховується податок при продажу та даруванні житла в Україні у 2026 році](https://xab.info/media/2026/09/03/nalogi-na-zhilye-prodazha-darenie-2026/nalogi-na-zhilye-prodazha-darenie-2026-1.webp)

## 🎯 Key Points

- Перша продажа житла, що перебувало у власності понад три роки, не оподатковується (0% ПДФО та 0% військового збору)
- Третя та наступна продажу житла протягом року оподатковуються за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору
- Дарування між близькими родичами-резидентами (1-й та 2-й ступінь спорідненості) звільнене від податку
- Успадковане житло можна продати без податку одразу, без очікування трьох років, а наступні продажу оподатковуються за 5%, а не 18%
- При ставці 18% оподатковуваний дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання

Розмір податку при продажу або даруванні житла в Україні визначається одразу кількома факторами, і кінцева ставка може коливатися від 0 до 18%. Про це в коментарі РБК-Україна розповів адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва юридичної компанії «Де-юре» Іван Топор. Експерт детально розібрав ключові сценарії: від першої продажу квартири, що перебувала у власності понад три роки, до повторних операцій та дарування між родичами та нерезидентами.

### Перша продажа: коли податок дорівнює нулю

За словами адвоката, якщо людина продає житло, яке перебувало у її власності понад три роки, і це перша продажа за календарний рік, отриманий дохід не оподатковується: ставка ПДФО та військового збору становить 0%. Водночас, якщо житло перебувало у власності менше трьох років і не отримане у спадщину, дохід від продажу оподатковується. В типовій ситуації, як пояснює Топор, ставка становить 5% ПДФО та 5% військового збору. Таким чином, мінімальне податкове навантаження при «нелігальній» першій продажу — 10% від доходу.

### Повторні продажу протягом року: ставка зростає

При повторній продажу нерухомості протягом одного календарного року податкове навантаження може суттєво зростати. Якщо йдеться про житло, яке перебувало у власності понад три роки, друга продажа оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 5% військового збору. Для нелігальних об'єктів логіка інша: якщо перший за рік випадок стосувався нелігального житла, а другий — також нелігального, дохід від другої продажу оподатковується вже за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору. Для третього та наступних продажів житла протягом року Податковий кодекс передбачає підвищену ставку — 18% ПДФО та 5% військового збору. При цьому експерт наголошує, що для визначення ставки має значення не лише порядковий номер договору протягом року, а й до якої категорії — пільгової чи нелігальної — належав кожен конкретний об'єкт.

### Дарування: ступінь спорідненості вирішує все

При даруванні житла податкові наслідки виникають насамперед у того, хто отримує подарунок, а ставка залежить від ступеня спорідненості сторін та їхнього резидентського статусу. Якщо обидві сторони — резиденти України, і нерухомість дарується між членами сім'ї першого або другого ступеня спорідненості, застосовується нульова ставка ПДФО, а військовий збір не сплачується. До першого ступеня спорідненості належать батьки, чоловік або дружина, діти, у тому числі усиновлені; до другого — рідні брати та сестри, бабуся та дідусь, онуки. Якщо ж нерухомість дарується між резидентами, які не є родичами, отримувач платить 5% ПДФО та 5% військового збору. Це стосується, зокрема, пожалування між дядьком і племінником або особами без родинних зв'язків. Найвище навантаження виникає, коли однією зі сторін є нерезидент: у такому разі вартість подарунка оподатковується за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору, причому ступінь спорідненості на ставку не впливає.

### Успадковане житло: спеціальний виняток

Чекати три роки, щоб продати успадковану квартиру без податку, не потрібно — юрист називає це одним із найважливіших винятків в українському податковому законодавстві. Якщо це перша продажа житла протягом року, дохід оподатковується за ставкою 0% ПДФО та 0% військового збору. Більше того, для успадкованої нерухомості діє спеціальне правило і щодо наступних операцій: другий, третій та наступні продажу успадкованих об'єктів можуть оподатковуватися ПДФО за ставкою 5%, а не 18%. Військовий збір при цьому залишається незмінним — 5%. Це робить успадковану нерухомість значно більш «податково-дружнім» при численних операціях протягом року.

### Зменшення оподатковуваної бази при ставці 18%

Експерт звертає увагу на непомітний механізм, передбачений для угод за ставкою 18%: закон дозволяє в окремих випадках зменшити дохід від продажу на документально підтверджені витрати на придбання нерухомості. «Якщо квартира була придбана за 2 млн грн, а дохід від її подальшої продажу становить 3 млн грн, то за наявності належних документів оподатковуваний дохід може бути зменшений до 1 млн грн», — пояснив Іван Топор. Тому, зазначає адвокат, при третьому та наступних продажах особливо важливо зберігати договори купівлі-продажу та всі платіжні документи, що підтверджують початкову вартість об'єкта.

Нагадаємо, окрім податків при операціях із житлом, в Україні діє й річний податок на нерухомість — так званий «податок на розкіш» за «зайві» квадратні метри. РБК-Україна раніше розбирало, хто має його платити у 2026 році, які діють пільги та за яких умов до суми додається ще 25 тисяч гривень.

## 🔍 Fact-Check Verification

- [Податки на житло: що врахувати, щоб не переплатити при продажу та даруванні](https://www.rbc.ua/ukr/news/podatki-zhitlo-shcho-vrahuvati-shchob-pereplatiti-1788430297.html) - Единственный релевантный источник. Содержит прямые цитаты адвоката Ивана Топора со всеми ставками НДФЛ и военного сбора для сценариев продажи, дарения и наследования. Данные внутренне непротиворечивы.
- [Дев'ять податкових спорів, у яких точку поставили Вищі суди: ФНС представила огляд за 2 ...](https://finance.rambler.ru/business/57009413-devyat-nalogovyh-sporov-v-kotoryh-tochku-postavili-vysshie-sudy-fns-predstavila-obzor-za-2-kvartal-2026-goda/) - Материал посвящён российскому налоговому законодательству и практике ФНС РФ. Не содержит данных по украинским ставкам.
- [Який податок платити за дарування квартири у 2026 році](https://www.klerk.ru/buh/articles/659504/) - Статья о российском налоге на дарение. Не применима к украинской юрисдикции.
- [Продажа квартири після дарування у 2026 році: коли платити податок, а коли можна продати без ПДФО](https://www.klerk.ru/blogs/vernitenalog/700076/) - Статья о российском налоге на дарение. Не применима к украинской юрисдикции.

## ❓ FAQ

### Q: Коли можна продати квартиру без податку в Україні?
**A:** Без податку (0% ПДФО та 0% військового збору) можна продати житло, що перебувало у власності понад три роки, за умови, що це перша продажа за календарний рік. Також без податку продається успадковане житло при першій продажу протягом року — без очікування трьох років.

### Q: Яка ставка податку при продажу квартири, купленої менше трьох років тому?
**A:** Якщо житло у власності менше трьох років і не отримане у спадщину, дохід від продажу оподатковується 5% ПДФО та 5% військового збору, тобто загальне навантаження становить 10%.

### Q: Чи потрібно платити податок при даруванні квартири між батьками та дітьми?
**A:** Ні. Якщо обидві сторони є резидентами України і дарування відбувається між членами сім'ї першого або другого ступеня спорідненості (батьки, діти, подружжя, брати/сестри, бабусі/дідусі, онуки), ставка ПДФО становить 0%, а військовий збір не сплачується.

### Q: Який податок платить отримувач подарунка, якщо дарувальник — нерезидент України?
**A:** Якщо однією зі сторін угоди є нерезидент, вартість подарунка оподатковується 18% ПДФО та 5% військового збору. У цьому випадку ступінь спорідненості між сторонами на ставку не впливає.

### Q: Чи можна зменшити податок при третій продажу квартири протягом року?
**A:** Так. При ставці 18% закон дозволяє зменшити оподатковуваний дохід на документально підтверджені витрати на придбання даної нерухомості. Наприклад, якщо квартира куплена за 2 млн грн і продана за 3 млн грн, податок нараховується на різницю в 1 млн грн за наявності належних документів.