Український ринок інвестицій переживає помітну трансформацію. Попри збереження воєнних ризиків та суттєве подорожчання будівельних робіт, спостерігається зміна пріоритетів у приватних інвесторів. Замість традиційного житла все більше капіталу перетікає в сегмент малих складських форматів.

Інфляція та ріст доходності

Економічна ситуація в країні безпосередньо впливає на вартість будівництва. За даними Держстату, за перші чотири місяці 2026 року ціни на будівельно-монтажні роботи в сегменті нежитлових будівель зросли на 16,5%. Однак, на відміну від очікувань, це не призвело до падіння інтересу до комерційної нерухомості.

Директор Alterra Group Геннадій Гриненко пояснює ситуацію тим, що модель доходності від володіння складами залишається стабільною: орендарі змушені перекладати ріст витрат на орендні ставки. Внаслідок цього середня доходність проектів у цьому сегменті становить 8–11% річних у доларах.

Конкуренція з облігаціями

Складська нерухомість стає серйозним конкурентом для ОВГЗ (облігацій внутрішньої державної позики). Хоча гривневі ОВГЗ середньо- та довгострокового випуску пропонують номінальну доходність у 15–16% річних, реальна доларова доходність залишається нестабільною через курсові ризики. Тим часом складська нерухомість з доларовими орендними ставками пропонує захист від інфляції та потенціал зростання вартості самого активу.

Комерційний директор GDS Анна Анисимова підкреслює, що довгострокові орендні договори (в середньому на п'ять років із періодом нерозривності мінімум рік) роблять такі вкладення привабливими для консервативних інвесторів.

Нові формати та зниження порогу входу

Поведінка дрібних приватних інвесторів змінюється: фокус зміщується з квартир в оренду на малі складські формати. Це невеликі об'єкти на територіях гаражних кооперативів, некапітальні будівлі та амбари в житлових комплексах. Ключовою перевагою тут є значно нижчий поріг входу порівняно з житловою нерухомістю.

Девелопери котеджних селищ також реагують на попит, закладаючи на своїх територіях невеликі складські блоки для потреб резидентів та малого бізнесу. Це свідчить про те, що попит на логістику «останньої милі» проникає навіть у житлові формати.

Дефіцит фінансування та краудфандинг

Розвиток логістичної нерухомості в Європі традиційно спирається на банківське проектне фінансування, якого в Україні гостро не вистачає. За словами СЕО Бюро інвестиційних програм Олександра Бондаренка, українська економіка недокредитована: показник кредитування до ВВП становить лише 11%, тоді як у Польщі — 35%.

Внаслідок цього за останні шість років в Україні збудовано лише 3 млн кв. м складської нерухомості, що в десять разів менше, ніж у сусідній Польщі. У таких умовах фінансування деяких проектів лягає на плечі невеликих рітейл-інвесторів.

«Ми бачимо вже кілька таких проектів на Житомирській трасі… залучають там по 20–30 тисяч доларів у маленьких рітейл-інвесторів, щоб таким умовним співтовариством будувати великі логістичні проекти вартістю 15–20 млн доларів», — зазначає Бондаренко. Таким чином, дефіцит банківського капіталу стимулює появу нових моделей колективного інвестування в логістику.