eOselya nach vier Jahren: Wie das Programm zum Fundament des ukrainischen Hypothekenmarktes wurde und was neue Quadratmeter behindert

Anfang Oktober 2026 feierte das Programm für bezahlbaren Wohnraum eOselya sein vierjähriges Bestehen. In einer Kolumne für RBC-Ukraine zieht Olena Schuljak, Vorsitzende des Ausschusses der Werchowna Rada für Staatsmacht, Selbstverwaltung, Regionalentwicklung und Städtebau, Bilanz über die Arbeit des im Herbst 2022 gestarteten Mechanismus und analysiert, warum er vor allem als wirtschaftliches Instrument und nicht nur als soziale Maßnahme betrachtet werden sollte. Ihren Angaben zufolge haben in vier Jahren mehr als 29.000 Familien über das Programm Wohnraum erworben, und Banken haben Kredite in Höhe von 51,6 Mrd. UAH vergeben; in diesen Familien wachsen laut Angaben der Autorin über 19.000 Kinder heran.

Vom Skepsis zum wichtigsten Hypothekeninstrument

Die Autorin erinnert daran, dass es beim Start des Programms Zweifel gab: Wer würde unter Kriegsbedingungen einen Kredit über zwanzig Jahre aufnehmen? Ihrer Einschätzung nach erwies sich die Nachfrage als robust – von Dutzenden Anträgen pro Woche bis hin zu Hunderten. Im Jahr 2026 wurden den angeführten Zahlen zufolge seit Januar 6.426 Kredite im Wert von 12,8 Mrd. UAH vergeben, wovon 8,4 Mrd. UAH auf das erste Halbjahr entfielen, verglichen mit 5,5 Mrd. UAH im Vorjahreszeitraum – ein Anstieg von über 50%. Schuljak betont, dass eOselya 93% aller neuen Wohnungsbaudarlehen in der Ukraine ausmacht, womit das Programm faktisch zum wichtigsten Hypothekenmarkt des Landes geworden ist. Gleichzeitig verweist sie auf eine zweite Zahl: Lediglich 0,4% der ukrainischen Haushalte verfügen über eine Hypothek, und etwa 3% der Immobilientransaktionen laufen über das Programm, was ihrer Ansicht nach den Beginn des Weges bedeutet.

Wer kauft über eOselya

Laut Schuljak ist fast die Hälfte der Kreditnehmer Militärpersonal, Sicherheitskräfte und Veteranen; es folgen Bürger ohne eigenen Wohnraum, Binnenvertriebene, Mediziner, Lehrer und Wissenschaftler. Zur Veranschaulichung führt die Autorin Daten aus einer Woche Anfang Oktober an, in der 159 Familien Kredite erhielten: 46 Veteranen, 33 Militärangehörige, 45 Erstkäufer, 18 vertriebene Familien, neun Mediziner, sieben Lehrer und ein Wissenschaftler. Diese Daten illustrieren die soziale Zusammensetzung des Programms, obwohl sie im Text der Kolumne als Einschätzung der Autorin und nicht als umfassende Behördenstatistik dargestellt werden.

Wirtschaftliche Wirkung: Bauwirtschaft, Banken und Marktstruktur

Schuljak beschreibt eOselya als Multiplikator: Hinter jeder Wohnung in einem Neubau stehen Aufträge für Zement, Armierung, Fenster, Türen, Verkabelung und Möbel, während der Anteil des Bausektors am BIP der Ukraine, wie sie betont, noch immer spürbar niedriger ist als bei den europäischen Nachbarn. Im Jahr 2025 liefen den Angaben zufolge etwa ein Drittel der Transaktionen in Neubauten über das Programm, und im März 2026 verzeichnete der Markt laut ihrer Aussage einen Rekord bei den Hypothekentransaktionen im Neubau; einige Vertreter des Baumarktes merken demnach an, dass ohne das Programm ein Teil der Projekte zum Stillstand gekommen wäre. Das Hypothekenportfolio erreichte ihrer Schätzung nach rund 50 Mrd. UAH und wuchs binnen Jahresfrist um 35%. Zudem verweist die Autorin auf eine Verschiebung in der Nachfragestruktur: Der Anteil von Transaktionen über 3 Mio. UAH sank von 37% im Jahr 2025 auf 24% im März 2026, während Wohnungen unter 50 m² von 62% der Kreditnehmer gewählt wurden, was Bauträger laut ihrer Aussage dazu anregt, kompakte, funktionale Wohnungen zu planen.

Barrieren: Materialien, Personal und Verfahren

In der Kolumne werden Einschränkungen aufgezählt, aufgrund derer die staatliche Nachfrage möglicherweise nicht zu neuen Quadratmetern, sondern zu Preissteigerungen führt. Laut Schuljak sind die Preise für Baumaterialien seit Jahresbeginn um 20–25% gestiegen, und wenn die Kostengrenzen des Programms nicht mit dem Markt Schritt halten, fallen einige Wohnungen aus dem Mechanismus heraus. Gesondert verweist die Autorin auf den Fachkräftemangel: Durch Mobilisierung und Abwanderung hat die Branche Menschen verloren, und der Bau, der früher ein Jahr dauerte, kann sich nun auf anderthalb Jahre hinziehen. Als notwendige Maßnahmen nennt sie Umschulungsprogramme, die Gewinnung von Frauen für den Beruf, den Schutz der Wirtschaft vor Druck und die Digitalisierung von Genehmigungsverfahren.

Einschätzung der Autorin

Zusammenfassend charakterisiert Schuljak eOselya als eines der effektivsten Wirtschaftsinstrumente des Staates in Kriegszeiten, das gleichzeitig das Bauwesen, den Primärmarkt, das Bankensystem und die lokalen Budgets über Gehälter und Steuern auf Baustellen unterstützt. Die Hauptaufgabe besteht ihrer Formulierung nach darin, die Programmgrenzen mit dem Markt zu synchronisieren und ein ausreichendes Angebot sicherzustellen, damit die Nachfrage in reale Quadratmeter und nicht in Preisinflation umgewandelt wird.