Auf der Jährlichen Wohnungsbaukonferenz 2026 diskutierten Vertreter des Parlaments, der lokalen Gemeinden, der Immobilienwirtschaft und der Weltbankgruppe im Rahmen des Plenums «Raumplanung und integrierte gebietliche Wiederherstellung» eine zentrale Frage des ukrainischen Wohnungsbaus: Wie kann dessen Entwicklung unter Bedingungen begrenzter staatlicher Finanzierung, komplexer städtebaulicher Regulierung und massiver Wiederaufbaubedarfe sichergestellt werden? Die Kernaussage der Diskussion war die Feststellung, dass die Ressource zur Lösung dieser Probleme «direkt vor unseren Füßen liegt» — in Form ungenutzter postindustrieller Flächen, die bei richtiger Organisation eine Quelle für Hunderte Millionen Dollar an Investitionen und Steuereinnahmen sein können.
Drei systemische Probleme und eine Antwort
Jewhen Faworow, Leiter des ukrainischen Entwicklerverbands, strukturierte das Problem in drei Blöcke: Mangel an Mitteln für die Erstellung städtebaulicher Dokumentationen, begrenzte Wirksamkeit bestehender Regulierungsmechanismen und akuter Bedarf der lokalen Gemeinden an privaten Investitionen. Seinen Worten nach haben alle drei Probleme eine einzige Lösung — eine Partnerschaft mit der Immobilienwirtschaft. «Ich habe eine Antwort auf all diese drei Probleme. Die einzige Antwort ist die Projektentwicklung. Ich bin sicher, dass jedes dieser Probleme durch die Zusammenarbeit mit der Wirtschaft gelöst werden kann», betonte Faworow. Er verwies zudem auf jüngste Gesetzesänderungen, die Entwicklern die direkte Möglichkeit geben, die Erstellung städtebaulicher Dokumentationen zu finanzieren, was zuvor nicht möglich war.
300 Millionen Dollar für Pläne, die nicht existieren
Das Ausmaß der Aufgabe, vor der die lokalen Gemeinden stehen, wird durch die Einschätzung von Iwan Slobodjanyk, Exekutivdirektor des «Gesamtukrainischen Gemeindeverbands», verdeutlicht: Für die Erstellung umfassender räumlicher Entwicklungspläne in der gesamten Ukraine könnten rund 300 Millionen Dollar erforderlich sein. Gleichzeitig sehen sich die Gemeinden mit strengen Budgetbeschränkungen, rückläufiger Geberunterstützung und einem Mangel an qualifizierten Fachkräften konfrontiert. Parlamentsabgeordnete Anna Bondar wies ihrerseits auf die Notwendigkeit hin, die Städtebaugesetzgebung nach der Verabschiedung des Gesetzes «Über die Grundprinzipien der Wohnungspolitik» weiterzuentwickeln — insbesondere Mechanismen zur Landreservierung, die Berücksichtigung verschiedener Wohnungsformate in den städtebaulichen Unterlagen und die Regelung von Grundstücksfragen bei Mehrfamilienhäusern. «Wir müssen nach Wegen aus der Krise suchen, in die wir geraten sind», stellte sie fest und betonte die Dringlichkeit der Erstellung und Genehmigung städtebaulicher Dokumente.
1700 Hektar Potenzial: Was sich unter Industriebrachen verbirgt
Das größte Potenzial zur Investitionsanziehung verbindet Faworow mit der Revitalisierung postindustrieller Flächen — ehemaliger Fabriken, Industriezonen und großer ungenutzter Grundstücke innerhalb der Städte. Als Richtwert nannte er Daten, die bei der Ausarbeitung des Entwurfs für den neuen Generalplan von Kiew im Jahr 2015 vorbereitet wurden: Die Stadtverwaltung schätzte die Fläche der transformationsbedürftigen Industriegebiete auf rund 1.700 Hektar. Obwohl dieses Dokument nie genehmigt wurde, demonstriert die Schätzung das Ausmaß des Potenzials der Hauptstadt für die Realisierung hunderter komplexer Entwicklungsprojekte. Analog lassen sich diese Daten auf andere Großstädte der Ukraine übertragen, wo ähnliche Reserven an brachliegenden Industriegebieten ebenfalls beträchtlich sind.
Die Ökonomie eines Hektars: Berechnung an 10 Hektar
Zur Bewertung des möglichen wirtschaftlichen Effekts der Erschließung postindustrieller Flächen hat der ukrainische Entwicklerverband eine Berechnung auf Basis der praktischen Erfahrung von Mitgliedsunternehmen erstellt. Als Beispiel wurde ein komplexes Projekt auf einem ehemaligen Industriegelände von 10 Hektar herangezogen. Nach vorläufigen Schätzungen können auf einer solchen Fläche rund 3.000 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 175.000 Quadratmetern sowie weitere 100.000 Quadratmeter für Geschäftsobjekte, soziale und andere Infrastrukturfunktionen errichtet werden. Die Investitionen in ein solches Projekt belaufen sich auf rund 275 Millionen Dollar — was laut Faworow im Wesentlichen den durchschnittlichen Selbstkosten entspricht.
56 Millionen Dollar im Budget: Wie der Multiplikator wirkt
Von der Gesamtinvestitionssumme fließen rund 20,6 Millionen Dollar in externe Ingenieurnetze, die die Stadt kostenlos erhält; 41,25 Millionen Dollar entfallen auf Löhne; Steuern und Sozialabgaben machen rund 18,6 Millionen Dollar aus. Der Gesamthaushaltseffekt unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer wird auf etwa 56 Millionen Dollar geschätzt. Wie Faworow jedoch betont, sind dies nur die direkten Einnahmen. Mit diesen Mitteln werden Materialien, Ausrüstung, Transport und andere Waren und Dienstleistungen eingekauft — das sind Aufträge für Unternehmen und Arbeit für Menschen weit über die Baustelle hinaus. «So funktioniert der wirtschaftliche Multiplikator», bemerkte der Verbandsleiter und verwies auf den zusätzlichen indirekten Effekt, der die direkten Steuereinnahmen weit übersteigt. Somit ist ein Entwicklungsprojekt auf einer ehemaligen Industriebrache in der Lage, dem Staat und den lokalen Haushalten eine Summe einzubringen, die mit der jährlichen Finanzierung einer ganzen Reihe von Infrastrukturprogrammen vergleichbar ist.
Die Diskussion im Plenum zeigte, dass die Haupthemmnisse für die Realisierung dieses Potenzials nicht wirtschaftlicher, sondern regulatorischer Natur sind: das Fehlen genehmigter Generalpläne, ungeklärte Eigentumsverhältnisse und veraltete Mechanismen der Zusammenarbeit zwischen Gemeinden und Wirtschaft. Die in den Jahren 2025–2026 verabschiedeten Gesetzesänderungen, die es Entwicklern erlauben, städtebauliche Dokumentationen zu finanzieren, waren ein erster praktischer Schritt, doch nach Einschätzung der Konferenzteilnehmer sind für einen systemischen Effekt weitere Anpassungen und vor allem politischer Wille auf Ebene der lokalen und zentralen Behörden erforderlich.
