1006 Gemeinden, 1922 Wohnungen: Groß angelegte Studie belegt systemische Sozialwohnungskrise in der Ukraine

In der Ukraine wurde eine systemische Krise der Raumplanung festgestellt, deren Auswirkungen sich am drastischsten in einem katastrophalen Mangel an Sozialwohnungen äußern. Zu diesem Schluss kommen die Autoren einer groß angelegten Studie, die im Oktober 2026 mittels eines standardisierten Online-Fragebogens unter Vertretern der lokalen Selbstverwaltung durchgeführt wurde. Die Ergebnisse der Befragung, die 1006 Gemeinden im ganzen Land umfasste, wurden auf der Sitzung „Dezentralisierung der Wohnungspolitik: Integration von Sozialwohnungen in Stadtpläne“ im Rahmen der Ersten Jährlichen Wohnungskonferenz vorgestellt, die vom 3. bis 5. November 2026 von der Weltbankgruppe gemeinsam mit dem Ministerium für die Entwicklung von Gemeinden, Gebieten und Infrastruktur durchgeführt wurde. Alle quantitativen Indikatoren beziehen sich auf den Stand vom 1. Oktober 2026.

Zahlen, die für sich sprechen

Insgesamt verfügen alle 1006 befragten Gemeinden der Ukraine nur über 1922 Einheiten an Sozialwohnungen — seien es Wohnungen, Zimmer in Wohnheimen oder einzelne Häuser. Das bedeutet, dass Sozialwohnungen faktisch nur in etwa jeder fünften Gemeinde vorhanden sind. Darüber hinaus gaben 94,6 % der Gemeinden an, dass Sozialwohnungen auf Flächen in kommunalem Eigentum überhaupt nicht vorgesehen waren. Nach Einschätzung der Studienautoren handelt es sich dabei nicht um lokale Probleme einzelner Gebiete, sondern um ein systemisches Versagen, das nahezu das gesamte Spektrum der kommunalen Wohnungspolitik betrifft.

Stadtplanungsdokumentation: 99% Defizit

Eines der Hauptprobleme, das von den Forschern identifiziert wurde, ist der kritische Mangel an aktueller Stadtplanungsdokumentation. Von allen befragten Gemeinden haben nur 8 entwickelte und genehmigte komplexe Pläne zur räumlichen Entwicklung ihrer Gebiete. Mehr als die Hälfte der Gemeinden — 51,5 % — haben nicht einmal einen Beschluss über deren Erarbeitung gefasst. Weitere 40,1 % haben zwar einen solchen Beschluss gefasst, suchen jedoch immer noch nach Finanzierungsquellen. Dabei werden Instrumente, die das Entstehen von Sozialwohnungen bei neuen Bauprojekten garantieren könnten, praktisch nicht genutzt. Einziges relativ positives Signal ist, dass 29,4 % der Gemeinden eine inklusive Zonierung einführen wollen — einen Mechanismus, der Bauherren verpflichtet, einen bestimmten Anteil der Flächen für Sozialwohnungen vorzuhalten. Die Autoren der Studie interpretieren diesen Wert als Beweis für einen realen Bedarf der lokalen Behörden an einem solchen Instrument.

Rechtliches Vakuum und Verletzlichkeit kommunaler Flächen

Die Studie verzeichnet eine gravierende rechtliche Lücke: Die geltende Gesetzgebung der Ukraine enthält keine klaren Begriffe im Zusammenhang mit Sozialwohnungen als eigenständige Kategorie. Infolgedessen sind Gemeinden, die versuchen, von Bauherren die Bereitstellung von Flächen für soziale Zwecke zu fordern, gezwungen, über Memoranden, Investitionsverträge oder Sitzungsbeschlüsse zu agieren. Solche Vereinbarungen haben eine schwache Rechtskraft und bieten keinen ausreichenden Schutz der Gemeindeinteressen auf gerichtlichem Wege. Eine besondere Verwundbarkeit besteht darin, dass Grundstücke in kommunalem Eigentum für soziale Projekte mit dem Standardcode „Für den Bau und die Instandhaltung eines Mehrfamilienhauses“ vergeben werden. Gerade solche Flächen sind am anfälligsten für unkontrollierte Kommerzialisierung — ohne formelle Verletzung des Verwendungszwecks, was es nahezu unmöglich macht, sie kommerziellen Interessen zu entziehen.

Drei verschiedene Realitäten: Hinterland, Besatzung und Kampfzone

Die Autoren der Studie unterscheiden drei grundlegend verschiedene Szenarien des Sozialwohnungsmangels in Abhängigkeit von der geografischen Lage der Gemeinde. In den Gemeinden des Hinterlandes herrschte über Jahre hinweg institutionelle Passivität: Der Bestand an Sozialwohnungen wurde schlicht nicht gebildet, da es weder regulatorische Anreize noch zweckgebundene Finanzierungen gab. In den vorübergehend besetzten Gebieten haben die Gemeinden physisch keinen Zugang zu Eigentum und Dokumenten, was jede Planung bis zur Wiederherstellung der Kontrolle unmöglich macht. In Gebieten mit aktiven Kampfhandlungen ist der Wohnungsbestand weitgehend zerstört und muss unter Berücksichtigung neuer Realitäten und erhöhter Anforderungen an den Wiederaufbau neu geplant werden.

Personal- und Finanzmangel als systemisches Hindernis

Neben rechtlichen und institutionellen Problemen weisen die Forscher auf einen Fachkräftemangel hin: Architekten, Stadtplaner und Raumplaner in den Organen der lokalen Selbstverwaltung sind katastrophal unterbesetzt. Gleichzeitig wird die staatliche Subvention für die Erarbeitung komplexer Pläne, die 2021 galt, derzeit nicht gewährt. Den Gemeinden fehlen zudem Konzepte der integrierten Entwicklung — ein grundlegendes Instrument der vorläufigen strategischen und räumlichen Analyse. Ohne diese Dokumente ist es unmöglich, die tatsächlichen Bedürfnisse der Gemeinde fundiert einzuschätzen und in konkrete Planungsentscheidungen umzusetzen. Elena Schuliak, Vorsitzende des Ausschusses der Werchowna Rada für Fragen der Organisation der Staatsgewalt, der lokalen Selbstverwaltung, der regionalen Entwicklung und der Stadtplanung, betonte bei der Kommentierung der Studienergebnisse die Notwendigkeit eines ganzheitlichen Ansatzes zur Lösung der Wohnungsfrage auf lokaler Ebene.

Was kommt als Nächstes: Von der Diagnose zum Handeln

Die vorgelegten Daten bilden ein hinreichend vollständiges Bild der Problematik: von fehlenden regulatorischen Rahmenbedingungen und Finanzierung bis hin zu Personalmangel und der Zerstörung der Infrastruktur. Experten, die an der Wohnungskonferenz teilnahmen, weisen auf mehrere Prioritätsrichtungen hin — von der Einführung inklusiver Zonierung in die Stadtplanungsgesetzgebung bis zur Wiederherstellung des Mechanismus der staatlichen Subvention für die Entwicklung von Raumplänen. Die entscheidende Bedingung bleibt jedoch der politische Wille auf Ebene der zentralen Behörden, da ohne systemische Änderungen in der Gesetzgebung und der Haushaltspolitik einzelne Initiativen der Gemeinden sporadisch bleiben und nicht ausreichen werden, um den über Jahre hinweg akkumulierten Defizit zu überwinden.