Im Jahr 2026 funktioniert das Prinzip „Niemand weiß es' im Bereich der Immobilienvermietung nicht mehr. Die Steuerbehörde der Ukraine hat die Kontrolle über die inoffizielle Vermietung von Immobilien verschärft und nutzt einen ganzheitlichen Ansatz zur Aufdeckung versteckter Einkünfte. Durch die Digitalisierung der Prozesse und die mehrkanalige Datenerhebung ist es deutlich schwieriger geworden, solche Aktivitäten zu verbergen.

Igor Jasko, Managing Partner der Aktiengesellschaft „Rechtsanwaltskanzlei WINNER' und Anwalt, hat in einem Kommentar an RBK-Ukraine die Mechanismen detailliert beschrieben, die es dem Staat nun ermöglichen, Schatten-Transaktionen zu verfolgen. Laut dem Experten überwacht die Steuerbehörde die Situation auf mehreren Ebenen gleichzeitig und schafft so ein dichtes Kontrollnetz.

Kanäle zur Aufdeckung versteckter Einkünfte

Die häufigsten Methoden zur Entdeckung illegaler Vermietung sind Banktransaktionen und digitale Spuren. Regelmäßige Überweisungen werden vom System leicht erfasst, selbst wenn sie in Teilbeträgen oder über verschiedene Konten erfolgen. Darüber hinaus vergleicht das Finanzamt alltägliche Anzeichen tatsächlichen Wohnens mit den Daten der Eigentümer.

Eine wichtige Rolle spielen auch Beschwerden Dritter. Informationen werden über digitale Dienste von Mietern, Nachbarn und anderen interessierten Bürgern eingereicht. Ein Hinweis auf einen Verstoß garantiert zwar nicht automatisch eine Geldstrafe, dient jedoch häufig als Auslöser für eine vollständige Prüfung und die Sammlung von Beweismaterial.

Finanzielle und rechtliche Konsequenzen

Wenn die Steuerbehörde feststellt, dass Einkünfte aus der Vermietung nicht deklariert wurden, sind die Konsequenzen für den Vermieter schwerwiegend. Zunächst erfolgt eine Nachveranlagung von Steuern:

  • 18 % Einkommensteuer (ESt);
  • 5 % Kriegsabgabe.

Neben den obligatorischen Zahlungen werden Bußgelder verhängt. Bei einer ersten Zuwiderhandlung beträgt das Bußgeld 25 % der Nachzahlungssumme. Bei einer Wiederholung steigt dieser Satz auf 50 %, hinzu kommen Zinsen und administrative Sanktionen. Bei erheblichen Summen und systematischer Steuerhinterziehung kann das Risiko in eine strafrechtliche Verantwortung übergehen.

Wege zur Legalisierung: Strategiewahl

Der Experte schlägt drei Hauptwege zur Legalisierung der Tätigkeit für Immobilieneigentümer vor:

  • Offizielle Vermietung als natürliche Person.
  • Registrierung als Einzelunternehmer (FOP) mit einheitlicher Besteuerung.
  • Spezielles Regime für Plattformen (vorausgesetzt, es wird umgesetzt und entspricht dem Geschäftsmodell).

Die Wahl des optimalen Modells hängt von der Art der Tätigkeit ab. Wenn das Einkommen stabil ist und die Wohnung regelmäßig vermietet wird, lohnt sich eine Berechnung für das FOP-Modell. Wenn die Vermietung jedoch unregelmäßig ist und keine Service-Komponente beinhaltet, ist es einfacher, eine offizielle Vermietung als natürliche Person zu registrieren.

Die wichtigste Regel des Jahres 2026 ist laut Igor Jasko einfach: Die Kosten der Legalisierung sollten geringer sein als die potenziellen Risiken von Strafen, Nachzahlungen und Rechtsstreitigkeiten mit der Staatlichen Steuerverwaltung (GNS). Eigentümer, die Wohnungen offiziell vermieten, zahlen innerhalb von 40 Tagen nach Ende des Quartals 23 % an Gesamtabgaben (Einkommensteuer und Kriegsabgabe).