Der ukrainische Sekundärmarkt für Wohnimmobilien weist im Jahr 2026 eine stark ausgeprägte regionale Divergenz auf. Daten der Analyseabteilung von LUN Statistik zufolge entwickelten sich die Inseratszahlen für Wohnungsverkäufe in den Großstädten im Jahresvergleich in entgegengesetzte Richtungen: In Odessa stieg das Angebot um 32 %, in Kiew sank es um 4 % und in Iwano-Frankiwsk fiel es um 27 %. Solche Diskrepanzen zeigen, dass es keinen einheitlichen nationalen Trend auf dem Wohnungsmarkt gibt — die Dynamik wird durch lokale Faktoren wie Migrationsströme, Preisvorstellungen der Verkäufer und Käufernachfrage bestimmt.

Kiew: Verkäufer weichen auf Vermietung aus

In der Hauptstadt ging die Zahl der Verkaufsinserate im vergangenen Monat um weitere 2 % zurück, während das Angebot an Mietwohnungen im Gegensatz dazu wächst. Ljudmila Kirjuchina, Leiterin von LUN Statistik, erklärt diese Entwicklung damit, dass ein Teil der Eigentümer, die Kiew verlassen haben, es vorzieht, ihre Wohnungen zu vermieten, anstatt sie zum Verkauf anzubieten. „Eine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen sind für eine umziehende Person unterschiedliche Entscheidungen. Daher könnte das Wachstum des Mietangebots in Kiew vor dem Hintergrund sinkender Verkaufszahlen darauf hindeuten, dass einige Eigentümer noch nicht bereit sind, ihr Eigentum zu verkaufen“, betonte sie. Bei der Wohnungstypologie ist das Bild gemischt: Den größten Jahresrückgang verzeichnete die Hauptstadt bei Vier- und Mehrzimmerwohnungen mit 18 %, gefolgt von Dreizimmerwohnungen mit 9 % und Zweizimmerwohnungen mit 4 %. Einzimmerwohnungen hingegen verteuerten sich im Angebot um 4 % und machen mittlerweile über ein Drittel aller Verkaufsanzeigen in Kiew aus.

Odessa: Anomales Angebotswachstum

Odessa verzeichnete im Jahresvergleich das stärkste Angebotswachstum mit 32 %, im letzten Monat kamen noch einmal 2 % hinzu. Der Anstieg zeigt sich in allen Kategorien: Zweizimmerwohnungen nahmen um 36 % zu, Einzimmerwohnungen um 33 % und Dreizimmerwohnungen um 23 %. Analysten von LUN führen diesen Sprung auf zwei Faktoren zurück: Einerseits haben sich einige Eigentümer nach einem Umzug zum Verkauf entschlossen, andererseits warten einige Wohnungen länger auf Käufer, was das akkumulierte Angebot erhöht. In den anderen Großstädten fielen die Jahresveränderungen moderat aus: In Lwiw stieg die Inseratszahl um 8 %, in Dnipro um 5 % und in Uschhorod um 4 %.

Iwano-Frankiwsk: Korrektur nach anomalem Wachstum

In Iwano-Frankiwsk ging das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Laufe des Jahres um 27 % zurück, wobei das Angebot an Zweizimmerwohnungen um 32 % und das an Dreizimmerwohnungen um 33 % schrumpfte. Im letzten Monat kehrte sich der Trend jedoch um: Das Angebot stieg um 4 %. LUN weist darauf hin, dass zur korrekten Beurteilung der Lage eine längerfristige Betrachtung wichtig ist. Ihren Angaben zufolge nähert sich das aktuelle Inseratsniveau in Kiew und Iwano-Frankiwsk wieder den Werten von 2024 an, während das starke Wachstum des Vorjahres marktunypsich war und wahrscheinlich auf eine temporäre Angebotsanhäufung in Zeiten der Unsicherheit zurückzuführen ist.

Preisdiskrepanzen verstärken regionale Kluft

Die Angebotsveränderungen gehen mit unterschiedlichen Preisdynamiken einher, was die regionale Kluft weiter verstärkt. In Kiew blieb der Durchschnittspreis für eine Einzimmerwohnung im Jahresvergleich praktisch unverändert, während Zweizimmerwohnungen um 6 % auf 98.800 US-Dollar billiger wurden. In Iwano-Frankiwsk stellt sich die Lage anders dar: Einzimmerwohnungen verteuerten sich um 24 % auf 48.900 US-Dollar, Zweizimmerwohnungen um 19 % auf 68.400 US-Dollar. Bei rückläufigem Angebot in Iwano-Frankiwsk steigen somit die Preise, während in Kiew vor dem Hintergrund eines moderaten Angebotsrückgangs die Preise stabil bleiben oder sich leicht nach unten korrigieren.

Kontext: OLX-Daten und methodische Unterschiede

Es ist anzumerken, dass verschiedene Analyseplattformen für einzelne Segmente leicht abweichende Zahlen ermitteln. So zeigen Daten von OLX Immobilien, die den Juli 2026 mit dem Juli 2025 vergleichen, dass die Zahl der Verkaufsinserate für Einzimmerwohnungen auf dem Sekundärmarkt in Kiew um 18 % zurückging, während LUN Statistik in diesem Segment ein Jahreswachstum von 4 % verzeichnet. Die Unterschiede lassen sich durch abweichende Berechnungsmethoden, die Abdeckung der Plattformen und das genaue Verlgeichszeitfenster erklären. Dennoch wird die allgemeine Schlussfolgerung über die regionale Marktdivergenz — steigendes Angebot in Odessa sowie Rückgang in Kiew und Iwano-Frankiwsk — von beiden Analysediensten bestätigt.