Осенний сезон 2026 года на украинском рынке первичной недвижимости ознаменовался заметным ценовым пересмотром. По оценке коммерческого директора компании Gazda Марианны Бигунец, в сентябре–октябре стоимость жилья на первичном рынке может вырасти как минимум на 3–5%, а в полностью готовых или близких к завершению объектах подорожание достигнет 7–10%. Эксперт подчёркивает, что текущая корректировка является лишь первым этажом: значительно важнее для будущих цен станет та себестоимость, которую застройщики заложат в новые проекты, стартующие в конце 2026 года и завершающиеся в 2027–2028-м.

Себестоимость как главный двигатель роста

По данным аналитиков Gazda, только за первые восемь месяцев 2026 года себестоимость строительства одного квадратного метра в западных областях выросла примерно на 10%. Ключевыми факторами стали удары по складам и производствам, удорожание логистических цепочек и вынужденная замена украинских стройматериалов более дорогими импортными аналогами. Застройщики пока сдерживают розничные цены за счёт сформированных запасов и собственной маржи, однако, по словам Бигунец, этот ресурс стремительно исчерпывается, что неизбежно подтолкнёт рынок к дальнейшему пересмотру стоимости «квадрата».

Покупатель «покупает определённость»

Осенью 2026 года структура спроса претерпевает существенную трансформацию. По оценке Бигунец, 60–70% покупателей целенаправленно ищут жильё с высокой степенью готовности или выполненным ремонтом. «Осенью покупатель всё чаще будет 'покупать' определённость и безопасность. Чем ближе дом к завершению, чем понятнее срок заселения, тем меньше рисков… Поэтому рынок может дорожать неравномерно: наибольшая ценовая динамика будет концентрироваться вокруг готовых и близких к завершению жилых комплексов», — объясняет директор. Готовый дом уже сейчас стоит на 20–30% дороже квартир в домах, сдача которых ожидается в конце 2026 года, и на 50–60% дороже проектов 2027 года.

Кто покупает и куда смещается спрос

Более половины клиентов девелопера ориентируются на относительно безопасные регионы — Львов, Ужгород, Ивано-Франковск, Луцк и Тернополь, которые способны аккумулировать до трети межрегионального спроса. Основными покупателями готовых домов выступают молодые семьи с детьми, формирующие около 40% сегмента. Ещё 30% приходится на граждан в возрасте 40–55 лет, переехавших из других регионов или продавших старое имущество. До 10% спроса составляют родители, решающие жилищный вопрос детей в возрасте 18–25 лет.

Взгляд на 2027 год: безопасность, кадры и энергетика

Для следующего года главными факторами ценообразования, по оценке Gazda, станут не столько колебания валютного курса, сколько безопасность, дефицит строительных кадров, стоимость работ, логистика и энергетические риски. В планах на 2027 год девелоперы закладывают рост себестоимости на 15–20% при условном курсе доллара 47–48 гривен. Таким образом, даже при сохранении текущей динамики розничных цен реальная нагрузка на покупателя будет определяться не столько «наклейкой» на витрине, сколько заложенной в проект себестоимостью.

Контекст: рекордный рост во втором квартале

Напомним, что во втором квартале 2026 года годовой прирост цен на квартиры на первичном рынке достиг рекордных за последние пять лет 20,5%. Основными драйверами того рывка стали рост себестоимости стройматериалов, логистических услуг и заработных плат рабочих. Осенняя корректировка на 3–5% в этих условиях выглядит логичным продолжением тренда, однако асимметрия между готовыми и строящимися объектами, вероятно, будет нарастать на протяжении всего 2027 года.