Осінній сезон 2026 року на українському ринку первинної нерухомості позначився помітним переглядом цін. За оцінкою комерційної директорки компанії Gazda Маріанни Бигунець, у вересні–жовтні вартість житла на первинному ринку може зрости щонайменше на 3–5%, а в повністю готових або близьких до завершення об'єктах подорожчання сягне 7–10%. Експертка наголошує, що поточна корекція є лише першим кроком: значно важливішим для майбутніх цін стане та собівартість, яку забудовники закладуть у нові проєкти, що стартують у кінці 2026 року та завершуються у 2027–2028-му.

Собівартість як головний рушій зростання

За даними аналітиків Gazda, лише за перші вісім місяців 2026 року собівартість будівництва одного квадратного метра в західних областях зросла приблизно на 10%. Ключовими факторами стали удари по складах і виробництвах, подорожчання логістичних ланцюгів і вимушена заміна українських будівельних матеріалів дорожчими імпортними аналогами. Забудовники поки стримують роздрібні ціни завдяки сформованим запасам і власній маржі, проте, за словами Бигунець, цей ресурс стрімко вичерпується, що неминуче підштовхне ринок до подальшого перегляду вартості «квадрата».

Покупець «купує визначеність»

Восени 2026 року структура попиту зазнає суттєвої трансформації. За оцінкою Бигунець, 60–70% покупців цілеспрямовано шукають житло з високою ступенню готовності або виконаним ремонтом. «Восени покупець дедалі частіше буде 'купувати' визначеність і безпеку. Чим ближче будинок до завершення, чим зрозуміліший термін заселення, тим менше ризиків… Тому ринок може дорожати нерівномірно: найбільша цінова динаміка концентруватиметься навколо готових і близьких до завершення житлових комплексів», — пояснює директорка. Готовий будинок уже зараз коштує на 20–30% дорожче квартир у будинках, здача яких очікується в кінці 2026 року, і на 50–60% дорожче проєктів 2027 року.

Хто купує і куди зміщується попит

Більше половини клієнтів девелопера орієнтуються на відносно безпечні регіони — Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, Луцьк і Тернопіль, які здатні акумулювати до третини міждержавного попиту. Основними покупцями готових будинків є молоді сім'ї з дітьми, що формують близько 40% сегменту. Ще 30% припадає на громадян у віці 40–55 років, які переїхали з інших регіонів або продали старе майно. До 10% попиту становлять батьки, що вирішують житлове питання дітей у віці 18–25 років.

Погляд на 2027 рік: безпека, кадри та енергетика

Для наступного року головними факторами ціноутворення, за оцінкою Gazda, стануть не стільки коливання валютного курсу, скільки безпека, дефіцит будівельних кадрів, вартість робіт, логістика та енергетичні ризики. У планах на 2027 рік девелопери закладають зростання собівартості на 15–20% за умовним курсом долара 47–48 гривень. Таким чином, навіть за збереження поточної динаміки роздрібних цін реальне навантаження на покупця визначатиметься не стільки «наліпкою» на вітрині, скільки закладеною в проєкт собівартістю.

Контекст: рекордне зростання в другому кварталі

Нагадаємо, що в другому кварталі 2026 року річний приріст цін на квартири на первинному ринку досяг рекордного за останні п'ять років 20,5%. Основними драйверами того стрибка стали зростання собівартості будівельних матеріалів, логістичних послуг і заробітних плат робітників. Осіння корекція на 3–5% за цих умов виглядає логічним продовженням тренду, проте асиметрія між готовими та будівничими об'єктами, ймовірно, наростатиме на протязі всього 2027 року.