Питання про те, кому саме довірити управління багатоквартирним будинком, виходить далеко за межі побутної дискусії: від обраної форми залежать юридичні права мешканців, якість обслуговування і, зрештою, розмір їхніх комунальних платежів. У коментарі РБК-Україна голова комітету Асоціації адвокатів України з цивільного права та процесу, керівниця адвокатського бюро Тетяна Даниленко пояснила, що практика показує: власники квартир не в повній мірі розуміють, що дбати про збереження майна потрібно не лише біля власної двері, а й у місцях спільного користування. Саме на цьому етапі, за її словами, і виникає ключове питання — кому довірити управління будинком.
Хто такий «керуючий» і які форми управління існують
Юристка нагадала, що відповідно до закону України «Про житлово-комунальне господарство» кожен багатоквартирний будинок повинен мати керуючого. Це може бути як зовнішня компанія, так і організація, створена самими мешканцями. Згідно з визначенням із закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», керуючий — це фізична особа-підприємець або юридична особа-суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує обслуговування будинку. Окремо Даниленко пояснила, що ЖЕК (житлово-експлуатаційна контора) — це юридична особа, як правило, виступаюча структурним підрозділом районної керуючої компанії з обслуговування житлового фонду.
ОСМД: чому співвласники відходять від ЖЕКів
За оцінкою фахівців ЖКГ, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСМД) має низку переваг перед іншими організаційно-правовими формами управління. Адвокатка констатувала, що все більше скарг від мешканців пов'язано з неефективністю виконання обов'язків з утримання будинків, покладених на ЖЕКи: керуючі можуть роками не робити ремонти, а комунікаційні мережі зношуються і стають непридатними для експлуатації. «Люди поступово відходять від житлових кооперативів і керуючих компаній і створюють ОСМД, щоб навести лад у будинку та самостійно вирішувати, як витрачати гроші», — повідомила Даниленко. В ОСМД мешканці спільно приймають рішення з управління будинком, а перелік послуг — своєчасний ремонт, доглянута прибудинкова територія, освітлення, ліфти, інженерні мережі — прописаний у законах і додатково узгоджується в договорі.
Приватні керуючі компанії та ЖСК: хто встановлює внески
Приватна керуюча компанія, у свою чергу, надає професійні послуги з управління та технічного обслуговування, беручи на себе всі обов'язки. Базовим у її діяльності є закон України «Про житлово-комунальні послуги», згідно з яким співвласники отримують від компанії-керуючого саме послуги. Керуючі компанії та житлово-будівельні кооперативи (ЖСК) самостійно встановлюють розміри внесків і формують перелік ремонтних робіт виходячи зі смет. Створення ОСМД, за словами юристки, особливо актуальне, коли йдеться про неналадгований стан будинку, сходових кліток, даху, під'їздів або ліфтів, а також про захламлену або занедбану прибудинкову територію. При цьому Даниленко наголосила, що ОСМД може бути створене лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Як змінити керуючого і уникнути подвійних нарахувань
Ініціюючи перехід, власники не рідко стикаються з тим, що чинний ЖЕК або приватна керуюча компанія чинить опір. Юристка попередила про важливий юридичний нюанс: укладення договору з новим керуючим автоматично не припиняє дії договору, раніше укладеного між ЖЕКом і кожним співвласником. У такій ситуації, за її словами, може виникнути подвійне нарахування за утримання будинку. Тому, щоб уникнути правових колізій, керуючого слід обирати шляхом проведення збору співвласників. Ілюстрацією повсякденної роботи з благоустрою прибудинкової території є, наприклад, побілка стовбурів дерев у дворах — одна з типових задач, за які зрештою відповідають або ОСМД, або наймана керуюча організація.
Суперечливі дані
У експертному коментарі, на який спирається матеріал, ОСМД позиціонується як бажана та найбільш контрольована мешканцями форма управління, а перехід до неї — як усвідомлений вибір власників. Водночас у публічному полі одночасно обговорюється інша тенденція: низка видань (зокрема, kp.ua) піднімає тему про можливу законодавчу тиски в бік нав'язування багатоквартирним будинкам керуючих компаній, а focus.ua фіксує зростання тарифів, що потрапляє в платіжки мешканців. Таким чином, у читачів може скластися суперечлива картина: з одного боку — рекомендація юристів створювати ОСМД для самостійного контролю витрат, з іншого — повідомлення про тенденції до централізованого управління та підвищення платежів. Різне читання цих сигналів важливо враховувати при прийнятті рішення, оскільки фактична правова ситуація в кожному конкретному будинку визначається чинними договорами та рішеннями зборів, а не загальними тенденціями.
