здача квартири «по рукостисканню» часто сприймається як спосіб заощадити час на паперах і не переплачувати за оформлення. Однак, як зазначає голова комітету Асоціації адвокатів України з цивільного права та процесу Тетяна Даниленко в коментарі для РБК-Україна, відсутність письмового договору перетворює обидві сторони угоди на заручників усної домовленості: ні власник, ні орендар не можуть у спорі підтвердити, що саме було узгоджено.

Чого вимагає закон: письмова форма обов'язкова

Згідно зі статтею 810 Цивільного кодексу України, за договором найму житла власник передає або зобов'язується передати іншій стороні приміщення для проживання на певний строк за плату. При цьому законодавство тотожнить поняття «найм» та «оренда». Стаття 811 ЦК України прямо встановлює, що такий договір має укладатися в письмовій формі, хоча нотаріального посвідчення він не потребує. У тексті угоди сторони заздалегідь фіксують ключові параметри: розмір орендної плати, строк проживання, порядок оплати комунальних послуг та кількість мешканців.

Ризики для власника: від спорів про пошкодження до податків

Без письмового договору власнику надзвичайно складно довести в суді основні умови домовленості. Окрему проблему створює стан квартири: у договорі рекомендується додавати акт приймання-передачі, де фіксується обстановку на момент заселення. Без нього власнику важко відокремити пошкодження, що виникли за вини орендаря, від тих, що існували раніше. Крім того, при несплаті оренди, комунальних послуг або псування меблів та техніки у власника помітно звужуються можливості захисту прав, а письмовий договір у багатьох випадках стає важливою підставою для виселення мешканців, які не виконують зобов'язання або залишаються в квартирі після закінчення строку. Додатковий ризик — податкова: якщо факт нелегальної оренди буде встановлено, закон передбачає не лише адміністративну, а й кримінальну відповідальність за несплату податків у великих розмірах.

Ризики для орендаря: раптове виселення та зростання плати

Усна домовленість робить орендаря вразливим: власник у будь-який момент може вимагати звільнити житло або підвищити орендну плату. Якщо вартість та строк не зафіксовані письмово, орендару важко захистити себе від одностороннього зміни умов. У договорі ж сторони можуть передбачити, за скільки днів потрібно попереджати про дострокове розірвання, які порушення вважаються суттєвими, коли житло підлягає звільненню і як відбувається передача ключів та майна. Орендодавцем при цьому має виступати власник або уповноважена особа — представник за дорученням, керуючий або орендар з правом суборенди.

Шахрайство та висновок: договір як страховка

Окрема загроза — ризик стати жертвою шахраїв. Договір має укладатися саме з власником або належним чином уповноваженою ним особою; інакше людина може передати гроші тому, хто видавав себе за господаря, а після появи справжнього власника залишитися без житла та коштів. За словами Даниленко, письмовий договір — не формальність і не «ворог» сторін, а їхня страховка: чим чіткіше правила прописані на початку оренди, тим менше шансів на конфлікт у майбутньому.