Apartment-Hotels versus Miethäuser: Warum die Mieteinnahmen in der Ukraine bis zu 11 % erreichen und Massenwohnungen staatliche Unterstützung erwarten

Boom der Apartment-Hotels: Wie Investoren bis zu 11 % Jahresrendite erzielen

Der Markt für Kurzzeitmieten in der Ukraine erlebt einen wahren Renaissance. Laut LUN gab es Ende 2025 bereits 105 Projekte für Mietimmobilien im Land, und Apartment-Hotels verzeichnen das dynamischste Wachstum. Das Erfolgsgeheimnis liegt in der Synergie zwischen Entwicklern und professionellen Hoteliers, die fertige Geschäftsmodelle für Investoren schaffen. Der Einstieg in dieses Geschäft variiert zwischen 40.000 und 80.000 US-Dollar für ein Standardzimmer, während Premium-Lots mehr als 100.000 US-Dollar kosten können.

Experten der Ribas Group stellen fest, dass das Finanzmodell solcher Projekte eine hohe Effizienz aufweist. In der Startphase, in den ersten 1–3 Jahren, in denen das Objekt eine Gästebasis aufbaut und operative Prozesse optimiert, liegt die durchschnittliche Währungsrendite bei 5–7 % pro Jahr. Ab dem dritten Jahr kann der Gewinn bei einem gut eingelaufenen Betrieb jedoch auf 9–11 % pro Jahr steigen. Wichtig ist, dass der operative Gewinn nach dem 80/20-Schema verteilt wird, wobei 20 % die Provision der Verwaltungsgesellschaft für die professionelle Geschäftsführung darstellen.

Wirtschaftlicher Vorteil: Warum Apartment-Hotels gegenüber der Klassik gewinnen

Ein Vergleich zeigt, dass Apartment-Hotels einen erheblichen Vorteil gegenüber klassischen Mietwohnungen haben. Bei gleicher Lage und gleicher Immobilienklasse amortisieren sich Apartment-Hotels 3–6 Jahre schneller. Dies wird durch eine höhere Auslastung und eine flexiblere Preisgestaltung erreicht. Die Bruttorendite von Apartment-Hotels übertrifft die der klassischen Vermietung um 4–8 %, und die Nettomargen um 1–4 %. Dies macht das Apartment-Hotel-Format für Investoren attraktiv, die nach einer schnellen Amortisation und einer hohen Liquidität ihrer Vermögenswerte suchen.

Miethäuser: Eine Perspektive, die im Zwangsjacke fehlender staatlicher Unterstützung steckt

Während Apartment-Hotels florieren, entwickelt sich der Segment der städtischen Miethäuser, das das Problem des bezahlbaren Wohnraums lösen könnte, extrem langsam. Nach Ansicht der LUN-Analysten ist es noch zu früh, diesen Sektor als aktiv wachsend zu bezeichnen. Der Miteigentümer von Standard One, Alexander Owtscharenko, weist auf fundamentale wirtschaftliche Barrieren hin: Ein Miethaus amortisiert sich durch Mieteinnahmen innerhalb von 10–15 Jahren und mehr, ohne den Bauzyklus zu berücksichtigen, der weitere 5–7 Jahre in Anspruch nimmt. Solche langen Investitionshorizonte erfordern Stabilität, die derzeit fehlt.

Einstiegsbarrieren: Kredite, Steuern und die Notwendigkeit einer ÖPP

Das Hauptbremsrad für den Massenhausbau von Miethäusern ist das Fehlen günstiger Langzeitkredite über 15–20 Jahre und von Projektfinanzierungen. Darüber hinaus ist die Instabilität des Steuergesetzes ein kritischer Faktor. Entwickler sind nur bereit, in langfristige Projekte zu investieren, wenn die Steuervorschriften für den gesamten Investitionszyklus fixiert sind. Alexander Owtscharenko schlägt eine Lösung durch öffentlich-private Partnerschaften vor: Städte könnten Land zu vergünstigten Konditionen vermieten und Infrastruktur bereitstellen, während Entwickler 20–30 % der Wohnungen für bezahlbare oder soziale Miete überlassen. Ohne solche Maßnahmen bleiben Miethäuser ein Nischenprodukt für einen engen Kreis von Investoren.