Unter den Bedingungen der Erholung des ukrainischen Immobilienmarktes im Jahr 2026, als die Mieten für Wohnungen im Durchschnitt um 15 % und für Häuser um 29 % gestiegen sind, wird die Frage der Legalisierung von Transaktionen zu einem kritisch wichtigen Thema. Experten warnen: Die Vermietung von Wohnraum „im Schatten' ohne offiziellen Vertrag birgt ernste Risiken sowohl für Eigentümer als auch für Mieter. Der Anwalt und Magister des Rechts Jewhen Bulymenko erläuterte in einem Kommentar an RBC-Ukraine die rechtlichen Folgen inoffizieller Geschäfte.

Finanzielle Risiken für den Eigentümer: Steuern und Strafen

Eines der Hauptrisiken für den Immobilienbesitzer ist die Nachforderung von Steuern auf das erzielte Einkommen. Gemäß der ukrainischen Gesetzgebung unterliegt das Einkommen aus der Vermietung der Einkommensteuer für natürliche Personen (18 %) und der Kriegsabgabe (5 %), was insgesamt 23 % ausmacht. Im Falle der Entdeckung einer inoffiziellen Vermietung kann die Steuerverwaltung die Zahlung aller Rückstände für vorherige Zeiträume verlangen.

Zusätzlich werden bei verspäteter Steuerzahlung Strafen gemäß Artikel 124 des Steuergesetzbuchs der Ukraine verhängt. Außerdem wird für jeden Tag der Verspätung ein Säumniszuschlag berechnet – dieser basiert auf 120 % des Jahreszinses der Referenzrate der Nationalbank der Ukraine. Dies bedeutet, dass sich die Schuld schnell erhöhen kann, insbesondere bei langfristiger Verspätung.

Wie erfährt das Finanzamt von der inoffiziellen Vermietung?

Informationen über die tatsächliche Vermietung von Wohnraum können auf verschiedenen Wegen an die Steuerverwaltung gelangen. Regelmäßige Banküberweisungen vom Mieter an den Eigentümer können als Einkommen gewertet werden. Auch Daten können über Immobilienanzeigen, Beschwerden von Nachbarn oder sogar von den Mietern selbst erhalten werden. Im Jahr 2026 machen die Digitalisierung finanzieller Operationen und die verstärkte Kontrolle durch staatliche Organe solche Schemata immer anfälliger.

Rechtliche Schutzlosigkeit ohne Vertrag

Das Fehlen eines schriftlichen Mietvertrags erschwert den rechtlichen Schutz des Eigentümers vor Gericht erheblich. Ohne eine dokumentierte Bestätigung der Geschäftsbedingungen kann es schwierig sein, Mietrückstände oder eine Entschädigung für Schäden am Eigentum einzutreiben. Anwalt Bulymenko betont, dass im Vertrag Folgendes klar festgelegt sein muss: die Höhe der Miete, das Verfahren für deren Anpassung, die Laufzeit des Vertrags sowie die Rechte und Pflichten der Parteien.

Risiken für den Mieter: Instabilität und Willkür

Mieter, die eine mündliche Vereinbarung getroffen haben, befinden sich ebenfalls in einer verwundbaren Position. Der Eigentümer kann die Vermietung jederzeit beenden, den Zugang zur Wohnung einschränken oder die Bedingungen einseitig ändern – zum Beispiel die Miete erhöhen. Darüber hinaus kann der Eigentümer die Wohnung regelmäßig unter dem Vorwand der Kontrolle besuchen und so unbequeme Wohnbedingungen schaffen. Ein offizieller Vertrag gibt dem Mieter rechtliche Stabilität und Schutz vor Willkür.

Widersprüchliche Daten

Obwohl sich die meisten Experten darauf einigen, dass eine offizielle Vermietung notwendig ist, vermieten viele Eigentümer in der Praxis weiterhin ohne Vertrag, da sie die steuerlichen Folgen fürchten. Einige sind der Meinung, dass das Entdeckungsrisiko minimal ist, insbesondere wenn Zahlungen in bar erfolgen. Doch im Jahr 2026, vor dem Hintergrund einer verstärkten digitalen Kontrolle und steigender Mieten, wird diese Praxis immer riskanter. Auf der anderen Seite bevorzugen einige Mieter informelle Geschäfte aufgrund der niedrigeren Kosten, ohne die potenziellen Bedrohungen für ihre Sicherheit und Stabilität zu erkennen.

Trends auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2026

Im ersten Halbjahr 2026 wies der ukrainische Immobilienmarkt Anzeichen einer Erholung auf: Die Preise für Wohnungen stiegen im Durchschnitt um 3 %, und die Nachfrage nach dem Kauf von Einfamilienhäusern stieg um 24 %. Der Mietmarkt entwickelte sich jedoch viel schneller – die Mieten für Wohnungen stiegen um 15 %, für Häuser um 29 %. In einigen Städten gleichen sich die Preise für Zweizimmerwohnungen mit denen für Einzimmerwohnungen an, was auf eine Veränderung der Nachfragestruktur hindeutet. Unter solchen Bedingungen wird die Legalisierung von Mietverhältnissen nicht nur zu einer juristischen, sondern auch zu einer wirtschaftlichen Notwendigkeit.