Analysten von OLX Immobilien, deren Daten von RBC-Ukraine zitiert werden, haben berechnet, wie viele Jahre es dauert, eine Ein-Zimmer-Wohnung in verschiedenen Städten der Ukraine zu mieten, bis die kumulierten Mietkosten dem Kaufpreis entsprechen. Der Wert liegt je nach Region zwischen 9 und 17 Jahren. Am längsten muss die Amortisation der Wohnkosten in Schytomyr und Riwne erfolgen – etwa 17 Jahre, während dieser Zeitraum in Saporischschja nur 9 Jahre beträgt. Die Streuung erklärt sich durch die Kombination aus medianen Kauf- und Mietpreisen sowie durch den Einfluss von Sicherheitsfaktoren und Binnenmigration.

Städtischer Vergleich: von 17 Jahren in Schytomyr bis 9 Jahren in Saporischschja

Führende bei der maximalen Amortisationsdauer der Miete sind Schytomyr und Riwne. In Schytomyr beträgt der mediane Mietpreis einer Ein-Zimmer-Wohnung 11.000 Hrywnja pro Monat, während der Kauf einer vergleichbaren Wohnung 2,23 Mio. Hrywnja kostet. In Riwne kostet die Miete 12.000 Hrywnja pro Monat, der Kaufpreis liegt bei 2,45 Mio. Hrywnja. In beiden Fällen erreichen die kumulierten Mietzahlungen den Preis der Wohnung erst nach etwa 17 Jahren. Auf dem zweiten Platz folgen Odessa, Tscherkassy und Tscherniwzy mit einer Dauer von rund 15 Jahren. Danach folgen Kropywnyzkyj, Luzk und Sumy (etwa 14 Jahre) sowie Lwiw, Poltawa, Ternopil, Uschhorod und Chmelnyzkyj (ca. 13 Jahre). Die kürzeste Dauer wurde in Saporischschja verzeichnet – 9 Jahre.

Warum Saporischschja bei der Amortisationsgeschwindigkeit führend ist

In Saporischschja beträgt die mediane Miete einer Ein-Zimmer-Wohnung 7.000 Hrywnja pro Monat, der Kaufpreis liegt bei 717.000 Hrywnja. Genau dieses Verhältnis macht die Mietkosten am schnellsten mit dem Wohnpreis vergleichbar. Wie OLX Immobilien erklärt, bedeutet ein niedriger Mietpreis allein nicht, dass Mieten vorteilhafter ist: Der entscheidende Faktor ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und monatlicher Mietzahlung. In grenznahen Städten können die Kaufpreise für Wohnraum relativ niedrig bleiben, während die Nachfrage nach Mieten durch Menschen gestützt wird, die vorübergehend in diesen Regionen leben.

Expertenkommentar: Sicherheit, Migration und Wohnraumverfügbarkeit

Die Leiterin des Bereichs Vertriebsentwicklung von OLX Immobilien, Oksana Ostaptschuk, betont, dass drei wesentliche Faktoren den Markt erheblich beeinflussen: die Sicherheitslage, die Binnenmigration und die Anzahl verfügbarer Wohnungen. Gerade deren gemeinsames Zusammenspiel bildet die Unterschiede in den Amortisationszeiträumen zwischen den Regionen. In Städten, in denen ein erheblicher Teil der Bevölkerung in andere Regionen umgezogen ist, wächst das Angebot auf dem Mietmarkt, während die Kaufpreise nach unten korrigiert werden – was den Zeitraum verkürzt, in dem die Mietzahlungen den Wohnwert „abdecken“.

Kontext: Rekordmiete in Uschhorod und stabile Preise in Kiew

Wie RBC-Ukraine zuvor berichtete, wurden die höchsten Mietpreise für Wohnraum in der Ukraine in Uschhorod verzeichnet: Dort wird eine Ein-Zimmer-Wohnung für 22.133 Hrywnja pro Monat vermietet, was 18 % teurer ist als im Vorjahr. Gleichzeitig bleiben die Wohnpreise in Kiew auf hohem Niveau: Ein-Zimmer-Wohnungen kosten im Durchschnitt etwa 70.000 Dollar, Zwei-Zimmer-Wohnungen mehr als 100.000 Dollar. Der Krieg, so das Medium, „drückt“ den Wert der Hauptstadtimmobilien nicht, was Kiew zu einer Ausnahme im Trend der regionalen Differenzierung macht.

Methodik und Einschränkungen

Die Berechnungen basieren auf Medianwerten, die auf der Plattform OLX Immobilien veröffentlicht wurden, und spiegeln typische, nicht aber Grenzpreise am Markt wider. Die tatsächliche Amortisationsdauer für eine konkrete Wohnung kann je nach Lage innerhalb der Stadt, Zustand des Objekts, Etage und Vorhandensein einer Ausstattung abweichen. Darüber hinaus berücksichtigen die Daten keine zusätzlichen Kosten des Mieters (Nebenkosten, Steuern) und keine potenziellen Erträge aus dem Weiterverkauf des Wohnraums, was im einfachen Verhältnis „Miete × Anzahl der Monate = Kaufpreis“ nicht vollständig widergespiegelt wird.