Schutzräume in 9 von 10 Einfamilienhäusern: Wie der Krieg den ukrainischen Immobilienmarkt neu justiert hat

Die militärischen Risiken sind zum bestimmenden Faktor bei der Wahl der Wohnung in der Ukraine geworden, und bis September 2026 wird dieser Wandel nicht mehr als vorübergehende Reaktion auf Beschuss wahrgenommen, sondern hat sich in den stabilen Erwartungen der Käufer verfestigt. Die Geschäftsführerin von „Intergal-Bud“, Jelena Rysschowa, stellt in einem Kommentar für RBC-Ukraine fest: Die Kunden erwarten, dass ein grundlegendes Schutzniveau bereits in der Planungsphase in das Gesamtkonzept des Projekts eingebaut wird, und nicht erst als separate kostenpflichtige Option in der Ausbauphase angeboten wird. Unterirdische Schutzräume, die noch vor wenigen Jahren als Wettbewerbsvorteil eines bestimmten Wohnkomplexes galten, werden heute als obligatorischer Qualitätsstandard für Wohnraum wahrgenommen – auf demselben Niveau wie die normgerechte Wandstärke oder die Verfügbarkeit eines Aufzugs.

Grundlegender Schutz als Standard, nicht als Aufpreis-Option

Laut Jelena Rysschowa hat der Markt für Mehrfamilienwohnen die Phase durchlaufen, in der die Anwesenheit eines unterirdischen oder oberirdischen Schutzraums in einem Wohnkomplex noch ein Marketingargument hätte sein können. Heute disqualifiziert das Fehlen eines solchen Elements im Konzept eines neuen Wohnkomplexes das Projekt faktisch in den Augen eines erheblichen Teils der Zielgruppe. Dabei werden zusätzliche Lösungen – gepanzerte Fenster, Wohnungsschutzräume mit verstärkten Decken – bei „Intergal-Bud“ als rein nischenhafter Bedarf charakterisiert, der keine Massenfrage bildet und die Gesamtstruktur der Verkäufe nicht beeinflusst.

Bereitschaft, einen „Aufpreis“ für Sicherheit zu zahlen

Der Marketingdirektor der Unternehmensgruppe DIM betont, dass Käufer unter Bedingungen täglicher Beschusswellen und Unsicherheit zusätzliche Sicherheitsmerkmale nicht ignorieren können. Nach seiner Einschätzung ist der Kunde bereit, einen begründeten „Aufpreis“ pro Quadratmeter zu akzeptieren, wenn dieser Quadratmeter ein höheres Schutzniveau für ihn und seine Familie gewährleistet. Der entscheidende Faktor bei der Kaufentscheidung bleibt nach Angaben des DIM-Vertreters gerade die Sicherheit – sie hat traditionell bedeutende Kriterien wie die Lage zum Zentrum oder die Wohnungsfläche in den Hintergrund gedrängt.

Landimmobilien: Autonome Schutzräume in 9 von 10 Projekten

Die größte Nachfrage nach autonomen Schutzräumen wird auf dem Markt für Landimmobilien verzeichnet. Die Firma DIM stellt fest, dass in Projekten, in denen der Bauträger den Bau von Einfamilienhäusern nach individuellem Entwurf für den Besteller anbietet, der Käufer in neun von zehn Fällen ausdrücklich die Planung eines Schutzraums verlangt. Das bedeutet, dass für den Privatsektor der autonome Schutzraum aufgehört hat, ein „Reservevariant“ zu sein, und zum Teil der grundlegenden technischen Aufgabe für die Hausplanung geworden ist, gleichrangig mit den technischen Anlagen und der Raumaufteilung.

Einfluss auf den Deal in Risikozonen

Ein besonderer Aspekt, auf den der Marketingdirektor von DIM hinweist, ist der direkte Zusammenhang zwischen der Anwesenheit eines zuverlässigen Schutzraums und der Möglichkeit selbst, den Deal abzuschließen. Wenn ein Komplex in einem Gebiet mit höheren Risiken oder häufigem Beschuss gebaut wird, kann das Fehlen eines geschützten Raums einen potenziellen Deal in jeder Phase – von der Besichtigung bis zur Vertragsunterzeichnung – platzen lassen. So ist die Sicherheit aus einem „weichen“ Präferenzkriterium zu einer harten Bedingung geworden, ohne die der Käufer einfach nicht zum nächsten Schritt übergeht.

Was Käufer für überflüssig halten

Trotz des allgemeinen Trends zur Stärkung der Schutzmerkmale sind nicht alle Sicherheitsoptionen gleichermaßen gefragt. Gepanzerte Fenster und Wohnungsschutzräume bleiben nach Einschätzung von „Intergal-Bud“ ein Nischenprodukt: Sie werden von einzelnen Käufern mit erhöhten Anforderungen bestellt, aber der Markt verzeichnet keine Massenfrage nach diesen Lösungen. Das ermöglicht es den Bauträgern, solche Elemente nicht in den Grundpreis pro Quadratmeter einzukalkulieren und sie als individuelles Angebot auf Kundenwunsch beizubehalten.