Dreifacher Abstand: Wie sich die Preise für Ein-Zimmer-Wohnungen in den Oblastzentren der Ukraine in sieben Jahren verändert haben

In sieben Jahren – von August 2019 bis August 2026 – hat sich der Preis für Ein-Zimmer-Wohnungen auf dem Sekundärmarkt in den ukrainischen Oblastzentren äußerst ungleichmäßig entwickelt. Laut Daten von OLX Immobilien, die vom Medium RBC-Ukraine veröffentlicht wurden, ist der Medianpreis für Wohnraum in einigen Städten in Dollar-Äquivalent fast dreifach gestiegen, während er in anderen Städten im Gegenteil deutlich unter dem Ausgangsniveau liegt. Die Differenz zwischen den stärksten Aufsteigern und den stärksten Absteigern beträgt mehr als 200 Prozentpunkte, was das Bild der siebenjährigen Dynamik zu einer der kontrastreichsten in der gesamten Beobachtungsgeschichte des ukrainischen Immobilienmarktes macht.

Rekordwachstum: Der Westen der Ukraine wurde zur „sicheren Bucht“ für die Preise

Der größte Anstieg des Medianpreises für eine Ein-Zimmer-Wohnung im siebenjährigen Zeitraum wurde in Iwano-Frankowsk verzeichnet – um 189 %. Wenn eine durchschnittliche „Ein-Zimmer-Wohnung“ im August 2019 noch 17,2 Tausend Dollar kostete, erreichte ihr Medianpreis im August 2026 fast 50 Tausend Dollar. In Uschhorod war die Dynamik vergleichbar: Der Medianpreis stieg ebenfalls mehr als doppelt, obwohl der genaue Prozentsatz in den veröffentlichten Daten nicht angegeben ist. Auf die Liste der Städte mit erheblicher Verteuerung gehören auch Tscherniwzi (+96 %, von 26,5 Tausend auf 51,8 Tausend Dollar), Luzk (+94 %, von 31 Tausend auf 60 Tausend Dollar), Sschytomyr (+85 %, von 27,5 Tausend auf 51 Tausend Dollar), Lwiw (+82 %, von 42 Tausend auf 76,4 Tausend Dollar) und Winnyzja (+82 %, von 32,5 Tausend auf 59 Tausend Dollar). In Chmelnyzkyj betrug das Wachstum 68 % (von 26,5 Tausend auf 44,5 Tausend Dollar), in Tscherkassy – 53 % (von 31 Tausend auf 48 Tausend Dollar), in Tschernihiw – 51 % (von 22,5 Tausend auf 34 Tausend Dollar).

Mäßige Dynamik: Kiew, Odessa und Dnipro hinken den Spitzenreitern hinterher

In vier Oblastzentren stieg der Preis für Ein-Zimmer-Wohnungen in sieben Jahren um weniger als die Hälfte. In Poltawa erhöhte sich der Medianpreis um 48 % – von 26,7 Tausend auf 39,5 Tausend Dollar. In Kiew betrug das Wachstum 42 % – von 50,8 Tausend auf 72 Tausend Dollar, was trotz der absoluten Werte einer der bescheidensten Indikatoren unter den Großstädten ist. In Odessa verteuerten sich die Wohnungen um 36 % – von 36,8 Tausend auf 50 Tausend Dollar. Am wenigsten veränderten sich die Preise in Dnipro – um 26 %, von 25 Tausend auf 31,5 Tausend Dollar. Somit hat selbst in der Hauptstadt das siebenjährige Wachstum in Dollar-Ausdruck die Inflationserwartungen nicht kompensiert und das Niveau erreicht, das für die westlichen Regionen charakteristisch ist.

Preissenkungen: Fünf Städte, in denen Wohnraum billiger wurde

Fünf Oblastzentren zeigten den umgekehrten Trend: Der Medianpreis für Ein-Zimmer-Wohnungen in Dollar-Äquivalent lag unter dem Niveau von August 2019. Der stärkste Rückgang wurde in Mykolajiw verzeichnet – um 32 %, von 29,3 Tausend auf 20 Tausend Dollar. In Saporischschja und Charkiw wurden die Wohnungen um 29 % billiger: im ersten Fall sank der Preis von 22,05 Tausend auf fast 16 Tausend Dollar, im zweiten – von 35,4 Tausend auf 25 Tausend Dollar. In Sumy verringerte sich der Medianpreis um 12 % – von 27 Tausend auf 23,8 Tausend Dollar, und in Cherson betrug der Rückgang 8 % – von 13 Tausend auf 12 Tausend Dollar. Die Gesamtdifferenz zwischen Iwano-Frankowsk (+189 %) und Mykolajiw (−32 %) übersteigt 220 Prozentpunkte, was die Tiefe der regionalen Differenzierung des Marktes unterstreicht.

Sicherheit als Haupttreiber: Kommentar von OLX Immobilien

Oksana Ostaptschuk, Leiterin des Bereichs Vertriebsentwicklung bei OLX Immobilien, erklärt die Abweichung in der Dynamik vor allem mit dem Sicherheitsfaktor. Ihren Worten zufolge ist die Sicherheitslage nach 2022 zu einem der Schlüsselfaktoren geworden, die die Wohnpreise beeinflussen. Das stärkste Wachstum über einen längeren Zeitraum wird vor allem in den relativ sichereren Regionen des Westens der Ukraine beobachtet. Gleichzeitig bleiben die Preise in Dollar-Äquivalent in Städten, die näher an der Kampfzone liegen oder regelmäßig Beschuss ausgesetzt sind, unter dem nachweisbaren Niveau. Diese Logik entspricht vollständig der geografischen Karte: Alle fünf Städte mit negativer Dynamik (Mykolajiw, Saporischschja, Charkiw, Sumy, Cherson) befinden sich im südlichen und östlichen Teil des Landes, wo die militärische Aktivität in den Jahren 2022–2026 am intensivsten war.

Ausblick auf den Herbst 2026: Was den Primärmarkt erwartet

Angesichts der siebenjährigen Dynamik des Sekundärmarktes berichtete RBC-Ukraine zuvor über eine mögliche Verteuerung von Wohnraum auf dem ukrainischen Primärmarkt im Herbst 2026. Laut Prognosen können die Preise pro Quadratmeter im September–Oktober um 3–5 % steigen, in fertigen oder nahezu fertiggestellten Neubauten – um 7–10 %. Als Grund wird der Anstieg der Baukosten und die erhöhte Nachfrage nach sichererem und bezugsfertigem Wohnraum genannt. Wenn sich diese Prognosen bewahrheiten, könnte die Differenz zwischen den westlichen und östlichen Regionen in absoluten Preisen bestehen bleiben oder sogar zunehmen, da die Nachfrage nach „sicheren“ Quadratmetern sich genau in jenen Regionen konzentrieren wird, in denen sie sich in den letzten sieben Jahren bereits gebildet hat.