Auf dem ukrainischen Wohnungsmarkt entstehen erste punktuelle Versuche, Sicherheitsräume nach dem Vorbild der israelischen Mamads zu integrieren. Für den heimischen Markt bleibt dies jedoch eher eine Exotik als ein Standard. RBC-Ukraine hat gemeinsam mit führenden Bauträgern und Architekten herausgefunden, ob „verstärkte' Wohnungen ein echter Markttrend sind, was sie dem Käufer kosten und welche Lösungen tatsächlich Schutz bei Beschuss bieten.

Vom israelischen Standard zur ukrainischen Anpassung

Erst kürzlich erklärte CEO der Bauunternehmen Perfect Group, Alexej Kowal, in einem Interview mit der Agentur „Interfax-Ukraine', dass das Unternehmen für ein Pilotprojekt eines Clubhauses Sicherheitsräume nach dem Vorbild der israelischen Mamads zu entwickeln begonnen hat. Der Standard MAMAD (Merhav Mugan Dirati) ist ein verstärkter Schutzraum, der unmittelbar innerhalb der Wohnung liegt. In Israel ist deren Errichtung eine gesetzliche Pflicht, und der Raum wird mit Berechnung für seismische Lasten geplant, mit gepanzerten Fensterläden, explosionsbeständigen Türen und erzwungener Filterung gegen chemische und biologische Bedrohungen ausgestattet. In der ukrainischen Realität bezeichnet man unter „Mamad' meist einfach einen Raum mit verstärktem monolithischem Betonrahmen ohne spezialisiertes Dichtungssystem. Bemerkenswert ist, dass die ersten Versuche, ähnliche Projekte in der Ukraine zu realisieren, bereits 2023–2024 im privaten Wohnungsbau begannen – in Privathäusern im Westen des Landes und in der Oblast Kiew.

Was genau ukrainische Bauträger planen

Wie Alexej Kowal in einem Kommentar gegenüber RBC-Ukraine erklärt und das Konzept der Pilot-Sicherheitsräume näher ausführt, geht es derzeit um einen Innenraum von 3–4 qm mit verstärkten Stahlbetonkonstruktionen und Belüftung. Eine spezielle Luftfilterung oder gepanzerte Fenster ist dort nicht vorgesehen: Die Hauptaufgabe der Konstruktion besteht im Schutz vor Trümmern und Glas. Darüber hinaus werden die verstärkten Konstruktionen nach seinen Worten die Möglichkeiten zur Umplanung und zum Zusammenlegen des Raums mit anderen Räumen einschränken. Nach vorläufigen Berechnungen des Unternehmens wird der mögliche Einfluss solcher Lösungen auf den Immobilienpreis im Rahmen des Projekts auf etwa 3–4 % geschätzt.

Normativer Vakuum: Was die DBN sagen

Der Krieg hat die Anforderungen an die Sicherheit in Wohngebäuden grundlegend verändert. Die Geschäftsführerin der Entwicklergesellschaft „Intergal-Bud', Jelena Rysschowa, betont in einem Kommentar gegenüber RBC-Ukraine, dass Schutzräume zuvor oft eine Formalität waren oder gar nicht vorgesehen wurden. Heute ist der Schutzraum gemäß den Normen der DBN V.2.2-5:2023 „Schutzanlagen des zivilen Schutzes' ein obligatorischer Bestandteil des Wohnprojekts, die ausdrücklich vorschreiben, in neuen Häusern Schutzräume oder Anlagen mit doppeltem Zweck vorzusehen. „Ohne einen Abschnitt über den Schutzraum wird das Projekt die Prüfung einfach nicht bestehen … Das heißt, es ist bereits keine „Marktpräferenz' mehr, sondern eine juristische Pflicht', so Rysschowa. Allerdings enthalten die staatlichen Baunormen, wie man bei PSG „Kowalskaja' erklärt, klar definierte Anforderungen an Schutzräume, Zufluchtsstätten und Anlagen mit doppeltem Zweck, aber nicht den Begriff „Mamad' oder „Schutzraum in der Wohnung'. „Aus Sicht der Ingenieurslösungen ist es durchaus möglich, einen Schutzraum in der Wohnung zu integrieren, aber eine solche Lösung entspricht den geltenden DBN nicht', betonen die Unternehmensvertreter. Daher wird der Staat selbst dann, wenn im Haus Schutzräume eingebaut werden, weiterhin den Einbau eines unterirdischen Schutzraums verlangen, und der Bau einer Wohnungskapsel kann die Investitionskosten einfach verdoppeln.

Ingenieurtechnischer Sinn und Grenzen des Schutzes

Alexej Kowal betont, dass sein Unternehmen Sicherheitsräume als zusätzliche Lösung und nicht als Ersatz für den normativen Schutzraum des Wohnkomplexes betrachtet. „Wir entwickeln den Sicherheitsraum für Situationen, in denen eine Person es nicht schafft, rechtzeitig zum Haupt-Schutzraum zu gelangen. Allerdings darf sein Vorhandensein kein Grund sein, die Sirene zu ignorieren oder den Übergang in den Schutzraum zu verschieben', fügt der CEO von Perfect Group hinzu. Gleichzeitig bestätigt der CEO und Inhaber der Architekturfirma Archimatika, Dmytro Wasyljew, aus ingenieurtechnischer Sicht, dass „Mamads' sinnvoll sind, da sie die Zeit verkürzen, die eine Person benötigt, um in einen besser geschützten Raum zu gelangen. Außerdem kann ein solcher Raum die Risiken durch indirekte Folgen einer Explosion verringern: Glas- und Fensterrahmen-Trümmer, Fassadelemente, Verkleidungen und Bauelemente, die durch die Druckwelle zerstört werden. Dabei, so unterstreicht Wasyljew, ist es wichtig, keine Illusion absoluter Sicherheit zu erzeugen – ein solcher Raum ist nicht dafür ausgelegt, bei einem direkten Treffer oder bei langem Beschuss garantierten Schutz zu gewährleisten.

Widersprüchliche Daten

In den bereitgestellten Quellen werden eine Reihe von Ungereimtheiten und Unterschieden in der Auslegung festgestellt. Erstens wird der Begriff „Mamad' im ukrainischen Diskurs in einem deutlich engeren Sinne verwendet als in Israel: Während in Israel MAMAD ein umfassendes System mit seismischer Berechnung, Panzerung und chemischem Schutz ist, versteht man in der Ukraine unter diesem Wort meist einfach einen verstärkten Betonrahmen. Zweitens schätzt Perfect Group den Einfluss der Sicherheitsräume auf den Immobilienpreis auf 3–4 %, doch andere Marktteilnehmer haben keine unabhängigen Berechnungen veröffentlicht, und PSG „Kowalskaja' weist darauf hin, dass solche Lösungen bei fehlendem normativem Status die Investitionskosten aufgrund der Doppelung mit dem obligatorischen unterirdischen Schutzraum verdoppeln können. Drittens werden die ersten Realisierungen ähnlicher Projekte auf 2023–2024 im privaten Wohnungsbau datiert, während das Pilotprojekt von Perfect Group im Clubhaus sich in der Entwicklungsphase befindet und die genauen Termine seiner Inbetriebnahme in den Quellen nicht angegeben sind.