Der Logistikfaktor ist zu einem der wichtigsten Treiber der Preissteigerungen auf dem ukrainischen Neubaumarkt geworden. Die Kombination aus zwei Faktoren – der Erhöhung der Frachttarife der „Ukrzaliznytsia“ um 30 % und der Bedrohung durch Angriffe auf Lagerhallen – zwingt die Bauunternehmen, ihre Lieferketten zu überdenken und auf die Lagerung von Vorräten auf den Baustellen zu verzichten. Laut Einschätzung von RBC-Ukraine sind es genau diese Umstände, die Druck auf die Selbstkosten pro Quadratmeter und damit auf den endgültigen Preis der Wohnungen ausüben, den die Käufer bereits in diesem Herbst zahlen werden.

Erstmals seit vier Jahren: +30 % auf die Frachttarife

Erstmals seit vier Jahren hat die „Ukrzaliznytsia“ ihre Tarife für den Güterverkehr überarbeitet und ihre Preise zum 1. August 2026 um 30 % erhöht. Diese Entscheidung erhöht die Kosten für die Lieferung jeder Tonne Rohmaterial zu Fabriken und Baustellen direkt. Für die Bauindustrie, in der ein erheblicher Teil der Materialien (Schotter, Sand, Zement, Ziegel) über große Entfernungen transportiert wird, führt selbst eine geringe Verteuerung des Tonnenkilometers zu einem spürbaren Anstieg der Selbstkosten des fertigen Wohnraums.

Angriffe auf die Infrastruktur und situativer Mangel

Neben dem Tariffaktor verschärft die militärische Lage die Situation. Wie RBC-Ukraine bei PBG „Kowalska“ erklärt wurde, führten die häufigen feindlichen Angriffe auf die Eisenbahninfrastruktur im Zeitraum April–Juni 2026 zu einer Verlangsamung des Wagenverkehrs und zu einem situativen Mangel an Schotter und Zement. Infolgedessen ist das Unternehmen gezwungen, alternative und teurere Lieferwege zu suchen, was den Endpreis der Materialien weiter erhöht. Auch die Lagerimmobilien gerieten ins Visier des Gegners, weshalb die Bauunternehmen kein Risiko eingehen und keine großen Vorräte auf den Baustellen anlegen können.

Bauunternehmen ändern ihre Einkaufstaktik

Als Reaktion auf die logistischen Risiken kam es zu einem Wechsel der Einkaufsstrategie. Laut Elena Rischowa, Geschäftsführerin von „Intergal-Bud“, bildet das Unternehmen den Bedarf an den wichtigsten Materialien im Voraus und kauft einzelne Positionen zu einem fixierten Preis ein, um das Anlagern großer Mengen an einem Ort zu vermeiden. Diese Tendenz wird auch von der Bauentwicklungsunternehmen „Kreator Stroj“ bestätigt: Der Einkauf von Baumaterialien erfolgt früher als nötig, was es ermöglicht, die aktuellen Kosten teilweise zu fixieren und das Risiko plötzlicher Schwankungen der Selbstkosten zu senken.

Widersprüchliche Daten

Hier ist es wichtig, die Diskrepanz in den Einschätzungen ehrlich widerzuspiegeln. Auf der einen Seite sprechen die Bauunternehmen von einem situativen Mangel an einzelnen Positionen (Schotter, Zement) und dem erzwungenen Wechsel zu teureren Routen. Auf der anderen Seite behauptet Konstantin Salij, Präsident des Allukrainischen Verbandes der Baumaterialhersteller, dass die ukrainischen Unternehmen den aktuellen Bedarf der Bauunternehmen zu 100 % decken und ein echter Mangel nicht bestehe: Schotter, Sand, Beton, Gasbetonblöcke, Fliesen und Ziegel seien im Land ausreichend vorhanden. Mehr noch: Laut seinen Angaben liege die Auslastung der Fabriken im Verkauf bei nur 42–48 %, das heißt, es stünden Produktionskapazitäten mit Reserve zur Verfügung. Somit ist der „Mangel“ vor Ort eher ein lokaler und vorübergehender Effekt logistischer Störungen und kein systematischer Rohstoffmangel, und die Hersteller sind im Gegenteil an einem Wachstum der inländischen Nachfrage interessiert.

Was das für die Preise im Herbst bedeutet

Der Gesamteffekt – teurerer Transport, verteuerte alternative Routen und frühe fixierte Einkäufe – wird von den Bauunternehmen in den Preis pro Quadratmeter eingerechnet. Solange die Fabriken die moderate Nachfrage decken können, besteht kein akuter Mangel, doch wie Salij anmerkt, ist er im Moment des Beginns der Erholung möglich, wenn ein großes Zahl von Verbrauchern gleichzeitig auf den Markt drängt. Genau in diesem Szenario werden die bereits jetzt eingerechneten Logistikaufschläge mit höchster Wahrscheinlichkeit auf die Endpreise der Wohnungen in diesem Herbst durchschlagen.