Man könnte meinen, die Marktlogik sei einfach: Krieg, regelmäßige Beschüsse und hohe Zinssätze sollten zu einem Preisverfall bei Immobilien führen. Doch in Kiew passiert das Gegenteil. Die Preise fallen nicht nur nicht, sondern steigen in einzelnen Segmenten weiter. Der Immobilienexperte Oleh Derlyuk erklärt in einem Interview mit RBC-Ukraine, was den Markt in der Krisensituation antreibt und wie sich die Spielregeln für Käufer verändert haben.

Staatliche Programme als Markttreiber

Ein Schlüsselfaktor für die Aktivität auf dem Immobilienmarkt bleiben staatliche Förderprogramme. Sobald der Staat die Finanzierung aufnimmt, erwacht der Markt: Die Anzahl der Transaktionen steigt, das Angebot vergrößert sich, und die Preise folgen der Nachfrage nach oben. Im Gegensatz dazu führen Finanzierungspausen, wie die aktuelle Situation mit dem Programm „єВідновлення“ im Juli, zu einer Abkühlung. Es wird erwartet, dass die Finanzierung von Wohnzertifikaten für zerstörte Häuser im September wieder aufgenommen wird.

Zwischen dem 1. Mai und dem 1. Juli wurde ein Anstieg der Aktivität bei Wohn-Gutscheinen beobachtet – einem Unterstützungsinstrument für bestimmte Kategorien von Binnenvertriebenen (BVP). Die ersten 2000 Personen haben bereits ihre Wohnrechte wahrgenommen, und eine neue Tranche von Zertifikaten wird im August-September erwartet.

Gegenwärtig wird das Hauptvolumen der Transaktionen durch die Verordnungen des Ministerrats Nr. 280 und Nr. 719 gebildet, die Mittel für den Wohnungserwerb für Militärangehörige und ihre Familien bereitstellen. Interessant ist, dass im Rahmen dieser Programme die Nachfrage auf den Sekundärmarkt verlagert wird. Wohnungen „von Privatpersonen“ sind oft günstiger und passen besser in die durch die Verordnungen festgelegten Budgetgrenzen.

Neubauten: Der Faktor Vertrauen und Reputation

Die Situation bei Neubauten ist komplexer. Nach der Geschichte mit dem „eingefrorenen Bauwesen“ seitens des „Kiewgorstroi“ sind die Käufer extrem vorsichtig geworden. Heute spielt der Ruf des Bauträgers eine entscheidende Rolle. Unternehmen, die es geschafft haben, zahlreiche Objekte in Betrieb zu nehmen und das Vertrauen der Kunden zu rechtfertigen, verkaufen Wohnungen auch unter Kriegsbedingungen erfolgreich weiter.

Die Illusion steigender Preise auf dem Sekundärmarkt

Warum fallen die Preise nicht? Der Experte weist auf den psychologischen Aspekt hin. In Zeiten aktiver Finanzierung staatlicher Programme, insbesondere auf dem Markt für Ein- und Zweizimmerwohnungen, entsteht eine Hysterie. Eigentümer, die die Nachfrage sehen, beginnen, die Preise unbegründet zu erhöhen und schaffen so die Illusion eines hohen Wertes ihrer Immobilie. Darüber hinaus bleibt Kiew für Umsiedler aus Grenzgebieten und besetzten Gebieten attraktiv, was die Nachfrage stützt.

Die Statistik der LUN (Günstige urbane Immobilien) bestätigt die Realität dieser Preise: Die durchschnittlichen Kosten für eine Einzimmerwohnung auf dem Sekundärmarkt liegen bei etwa 70.000 Dollar, für eine Zweizimmerwohnung bei 105.000. Diese Zahlen werden von Maklern verifiziert, die genau den tatsächlichen Verkaufspreis und nicht den Startpreis der Anzeige angeben.

Steigende Kosten pro Quadratmeter und für Renovierungen

Auch die Preisentwicklung in der Bauphase ist beeindruckend. Wenn ein Quadratmeter im Stadium des Fundaments vor 5 Jahren noch 700–900 Dollar kostete, ist der Preis in denselben Vierteln jetzt auf 1200–1300 Dollar gestiegen. Das ist ein Anstieg von mindestens 500 Dollar pro Quadratmeter.

Die Käufer stoßen jedoch auf eine neue Realität: Für dieses Geld erhalten sie oft nur „nackte Wände“, häufig mit grobem Putz. Ein erheblicher Teil des Budgets fließt in die Renovierung. Die Kosten für Bauarbeiten haben sich vervielfacht: Wenn eine Basisrenovierung vor dem Krieg 300 Dollar pro Quadratmeter kostete, ist diese Summe heute nur noch der Startpunkt. Eine ordentliche Renovierung mit Möbeln wird nun mit 1000 Dollar pro Quadratmeter bewertet.

Probleme des Programms „єОселя“

Das Programm für erschwingliche Hypothekenkredite „єОселя“ stößt trotz lautstarker Werbung in der Praxis auf ernsthafte bürokratische Hürden. Das Hauptproblem ist die strenge Obergrenze für den Preis pro Quadratmeter. Früher konnten Käufer die Differenz nachzahlen, wenn der Wohnungspreis das Programm-Limit überstieg, doch diese Option wurde nun abgeschafft. Es wird immer schwieriger, eine Neubauwohnung mit Renovierung zu finden, die den Anforderungen von „єОселя“ entspricht.

Es gibt auch Einschränkungen bei den Flächenstandards. Bis zum 17. Juli konnte beispielsweise eine Mutter mit einem 14-jährigen Kind nur eine Wohnung mit einer Fläche von bis zu 52,5 Quadratmetern beanspruchen, was den Bedürfnissen einer vollständigen Familie nicht entsprach. Die Regeln wurden angepasst, aber banktechnische Nuancen bleiben bestehen. Selbst bei Vorliegen von Mitteln für die Anzahlung lehnen Banken den Kredit oft wegen unzureichenden offiziellen Einkommens ab (z. B. Lehrer mit einem Gehalt von etwa 20.000 Griwna). Hinzu kommen versteckte Kosten: Versicherungen, Provisionen und die Dokumentenerstellung.

Aussichten für den Mietmarkt

Der Mietmarkt zeigte ein saisonales Verhalten: Ende Juni und Anfang Juli ging die Nachfrage zurück, jedoch wird im August aufgrund des Beginns des Schuljahres und des Zustroms von Studierenden ein Aktivitätsanstieg erwartet.