Die Vermietung einer Wohnung „auf Handschlagbasis' wird oft als Möglichkeit angesehen, Zeit bei der Bürokratie zu sparen und Kosten für die Formalisierung zu vermeiden. Wie jedoch Tatjana Danilenko, Vorsitzende des Ausschusses der Anwaltskammer der Ukraine für Zivilrecht und Zivilprozessrecht, in einem Kommentar für RBC-Ukraine feststellt, macht das Fehlen eines schriftlichen Vertrags beide Parteien zu Geiseln einer mündlichen Vereinbarung: Weder der Eigentümer noch der Mieter können im Streitfall beweisen, was genau vereinbart wurde.

Was das Gesetz verlangt: Schriftform ist obligatorisch

Gemäß Artikel 810 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Ukraine (GBR) überlässt der Vermieter dem Mieter im Rahmen eines Mietvertrags für Wohnraum eine Räumlichkeit für einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt. Die Gesetzgebung setzt dabei die Begriffe „Miete' und „Pacht' gleich. Artikel 811 des GBR der Ukraine schreibt ausdrücklich vor, dass ein solcher Vertrag in schriftlicher Form abgeschlossen werden muss, auch wenn eine notarielle Beglaubigung nicht erforderlich ist. Im Vertragstext legen die Parteien die wichtigsten Parameter im Voraus fest: Miethöhe, Mietdauer, die Regelung für die Zahlung von Nebenkosten und die Anzahl der Bewohner.

Risiken für den Eigentümer: Von Streitigkeiten über Schäden bis hin zu Steuern

Ohne einen schriftlichen Vertrag ist es für den Eigentümer vor Gericht äußerst schwierig, die wesentlichen Bedingungen der Vereinbarung zu beweisen. Ein separates Problem stellt der Zustand der Wohnung dar: Im Vertrag wird empfohlen, eine Übergabeakte beizufügen, in der der Zustand zum Zeitpunkt des Einzugs festgehalten wird. Ohne diese Akte ist es für den Eigentümer schwer, Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden, von solchen zu unterscheiden, die bereits vorher bestanden. Zudem verengt sich bei Mietrückständen, nicht bezahlten Nebenkosten oder Beschädigung von Möbeln und Geräten der Spielraum für den Eigentümer, seine Rechte zu schützen. Ein schriftlicher Vertrag wird in vielen Fällen zu einer wichtigen Grundlage für die Räumung von Mietern, die ihre Verpflichtungen nicht erfüllen oder nach Ablauf der Frist in der Wohnung bleiben. Ein zusätzliches Risiko ist das Finanzamt: Wenn der Tatbestand einer illegalen Vermietung festgestellt wird, sieht das Gesetz nicht nur eine verwaltungsrechtliche, sondern auch eine strafrechtliche Verantwortung für die Nichtzahlung von Steuern in beträchtlicher Höhe vor.

Risiken für den Mieter: Plötzliche Räumung und Mietpreiserhöhungen

Die mündliche Vereinbarung macht den Mieter verwundbar: Der Eigentümer kann jederzeit verlangen, dass die Wohnung geräumt wird, oder die Miete erhöhen. Wenn Kosten und Fristen nicht schriftlich festgehalten sind, kann sich der Mieter schwer vor einseitigen Änderungen der Bedingungen schützen. Im Vertrag können die Parteien jedoch festlegen, wie viele Tage im Voraus eine fristlose Kündigung angekündigt werden muss, welche Verstöße als erheblich gelten, wann die Wohnung geräumt werden muss und wie die Übergabe der Schlüssel und des Inventars erfolgt. Als Vermieter sollte dabei der Eigentümer oder eine bevollmächtigte Person auftreten – ein Bevollmächtigter, ein Verwalter oder ein Mieter mit dem Recht der Untervermietung.

Betrug und Fazit: Der Vertrag als Versicherung

Eine separate Bedrohung ist das Risiko, Opfer von Betrügern zu werden. Der Vertrag muss zwingend mit dem Eigentümer oder einer ordnungsgemäß von ihm bevollmächtigten Person abgeschlossen werden; andernfalls könnte eine Person Geld an jemanden überweisen, der sich als Eigentümer ausgibt, und nach dem Erscheinen des wahren Eigentümers sowohl ohne Wohnung als auch ohne Geld dastehen. Laut Danilenko ist ein schriftlicher Vertrag keine Formalität und kein „Feind' der Parteien, sondern ihre Versicherung: Je klarer die Regeln zu Beginn der Vermietung festgelegt sind, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit zukünftiger Konflikte.