Steuer auf 'zusätzliche Quadratmeter' im Jahr 2026: Frist 1. September, Strafen und neue Berechnungsregeln

Immobilienbesitzer in der Ukraine befinden sich auf der Zielgeraden vor einer wichtigen finanziellen Frist. Gemäß dem geltenden Gesetz müssen Privatpersonen bis zum 1. September 2026 die Steuer auf Immobilien für das Berichtsjahr 2025 entrichten. Für die meisten Steuerzahler bedeutet dies, dass sie sich innerhalb der nächsten Tage mit dem Staat abfinden müssen, da die Steuerbescheide (НУР) Anfang des Sommers versendet wurden. In diesem Artikel analysieren wir im Detail, wie die Zahlungssumme korrekt berechnet wird, wer Anspruch auf Vergünstigungen hat und welche Sanktionen bei Überschreitung der Frist drohen.

Berechnungsmechanismus: Wie die Steuer auf Wohnung und Haus berechnet wird

Das Schlüsselprinzip der Immobilienbesteuerung im Jahr 2026 ist die Berücksichtigung nur der 'zusätzlichen' Fläche. Der Staat legt einen nicht besteuerten Mindestbetrag fest, dessen Überschreidung besteuert wird. Für Wohnungen beträgt diese Schwelle 60 Quadratmeter, für Wohnhäuser 120 Quadratmeter. Wenn ein Bürger sowohl eine Wohnung als auch ein Haus besitzt, beträgt der kumulierte nicht besteuerte Mindestbetrag 180 qm.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Steuer nicht auf die gesamte Wohnfläche berechnet wird, sondern ausschließlich auf die Differenz zwischen der tatsächlichen Fläche und dem vergünstigten Mindestbetrag. Der Steuersatz ist an den Mindestlohn vom 1. Januar des Berichtsjahres gekoppelt (im Jahr 2025 waren dies 8000 UAH). Der gesetzlich festgelegte maximale Steuersatz beträgt 1,5 % dieses Betrags, was in Geld ausgedrückt 120 Hrywnja pro einen 'zusätzlichen' Quadratmeter entspricht. Den konkreten Steuersatz innerhalb dieses Limits legen die lokalen Gemeinderäte fest.

Korrekte Mathematik: Ein Berechnungsbeispiel für den Eigentümer

Im Informationsbereich treten häufig Fehler bei der Berechnung der Endsumme auf. Betrachten wir die Situation am Beispiel eines Wohnungseigentümers mit einer Fläche von 100 qm. Der Fehler besteht darin, den Steuersatz mit der gesamten Fläche zu multiplizieren. Der korrekte Algorithmus sieht wie folgt aus:

Zuerst wird der nicht besteuerte Mindestbetrag abgezogen: 100 qm (Tatsache) – 60 qm (Vergünstigung) = 40 qm (Steuerbemessungsgrundlage). Anschließend wird die erhaltene Differenz mit dem Steuersatz multipliziert. Bei einem maximalen Steuersatz von 120 UAH pro Meter sieht die Berechnung wie folgt aus: 40 qm × 120 UAH = 4800 Hrywnja pro Jahr. Somit ist die Summe von 4800 Hrywnja korrekt, sie ergibt sich jedoch ausschließlich aus den 40 überschüssigen Metern und nicht aus der gesamten Wohnungsfläche.

Analyse: Strafen, Synchronisierung der Datenbanken und Ausnahmen

Im Jahr 2026 hat die Staatliche Steuerverwaltung (GNS) die Kontrolle über die Erfüllung der Verpflichtungen verschärft. Eine vollständige Synchronisierung der Datenbanken der Steuerbehörde mit dem Register der Rechte an Immobilien hat stattgefunden. Das bedeutet, dass die Entschuldigung 'das Glücksschreiben kam nicht per Post' keine rechtliche Bedeutung mehr hat. Gemäß dem Gesetz gilt eine Steuerbenachrichtigung als zugestellt, sobald sie im Elektronischen Konto des Steuerzahlers erscheint.

Das Gesetz sieht ein hartes Strafsystem für Zahlungsverzug nach dem 1. September vor. Bei einer Verzögerung von bis zu 30 Tagen wird eine Strafe in Höhe von 5 % der Steuersumme berechnet. Wenn die Verzögerung 30 Tage überschreitet, steigt die Strafe auf 10 %. Nach 90 Tagen Verzögerung beginnt eine tägliche Säumniszuschlag zu laufen. Darüber hinaus gibt es wichtige Ausnahmen: Die Steuer wird nicht auf Immobilien berechnet, die sich in Zonen aktiver Kampfhandlungen oder vorübergehender Besetzung befinden, sowie auf Wohnraum, der als zerstört oder durch Aggression beschädigt anerkannt wurde.

Widersprüchliche Daten

Es gibt erhebliche Unterschiede in den Ansätzen zur Besteuerung, abhängig vom Status der Nutzung der Immobilie. Während für den persönlichen Wohnsitz ein vergünstigter Mindestbetrag von 60 qm gilt, ändert sich die Situation radikal für Eigentümer, die Wohnraum vermieten. Wenn eine Wohnung offiziell oder tatsächlich für die kommerzielle Vermietung genutzt wird, wird die Vergünstigung von 60 Metern vollständig annulliert. In diesem Fall muss die Steuer für jeden Quadratmeter der Immobilie gezahlt werden. Beispielsweise würde sich die Steuersumme für eine 100-Quadratmeter-Wohnung, die vermietet wird, bei einem maximalen Steuersatz auf 12.000 Hrywnja erhöhen (100 × 120), was 2,5-mal höher ist als bei persönlichem Wohnsitz.

Wer ist von der Steuerzahlung befreit

Neben Eigentümern in Kampfzonen sind bestimmte Kategorien von Bürgern von der Steuerzahlung befreit. Dazu gehören Familien mit mehreren Kindern, Personen mit Behinderungen der Gruppen I und II sowie Teilnehmer an Kampfhandlungen (UBD). Es ist jedoch wichtig zu berücksichtigen, dass einige Vergünstigungen auf lokaler Ebene umgesetzt werden können und deren Vorhandensein in den lokalen Zweigstellen der GNS geklärt werden muss. Um die Korrektheit der Berechnungen zu überprüfen, wird den Bürgern empfohlen, selbst in das Elektronische Konto des Steuerzahlers einzutreten oder sich an die lokale GNS-Zweigstelle zu wenden, um die Daten zu überprüfen.