90% der Ukrainer bereit für Hypotheken bis zu 5%, aber 56% durch Krieg gebremst: OLX-Immobilienstudie

Eine von RBC-Ukraine veröffentlichte Studie von OLX Immobilien zeigt ein anhaltendes Paradoxon auf dem ukrainischen Wohnungsmarkt: Die überwiegende Mehrheit der potenziellen Kreditnehmer ist formal bereit, Hypothekarkredite in Betracht zu ziehen, doch die tatsächliche Nachfrage bleibt aufgrund einer Kombination aus Risiken wie dem Krieg und hohen Kreditkosten gedämpft. Einer im dritten Quartal 2026 durchgeführten Umfrage zufolge zogen nur 37% der Befragten den Kauf von Wohnraum auf Kredit oder in Raten in Betracht, während es ein Jahr zuvor noch 38% waren. Gleichzeitig planen 21% den Kauf ohne Krediteinsatz, 17% planen den Kauf vorerst nicht, 18% sind unentschlossen und 7% machten keine Angabe.

Schwelle für akzeptable Zinsen: 5% als psychologische Grenze

Ein zentrales Ergebnis der Studie betrifft die Preiserwartungen der Kreditnehmer. Für 90% der potenziellen Kreditgeber liegt der akzeptable Jahreszins bei maximal 5%. Gleichzeitig sind 45% der Befragten bereit, einen Kredit mit einem Zinssatz von bis zu 2% pro Jahr in Betracht zu ziehen, und weitere 45% im Bereich von 3–5%. Unterhalb dieser Schwelle gibt es im Grunde keinen Spielraum mehr: Der Markt für Massenhypothekarkredite in der Ukraine bietet derzeit keine solchen Bedingungen in großem Umfang, was die Diskrepanz zwischen erklärten Interesse und tatsächlicher Nachfrage erklärt.

Was Käufe wirklich antreibt: Stabilität ist wichtiger als der Zins

Auf die Frage, welcher Faktor für die Aufnahme eines Wohnungsbaudarlehens entscheidend wäre, fiel das Bild nicht linear aus. An erster Stelle steht die finanzielle Stabilität: Einkommenssteigerungen oder das Finden eines sicheren Arbeitsplatzes wurden von 29% der Befragten genannt. Einen niedrigeren Zinssatz halten nur 17% für einen entscheidenden Faktor, ein verlässliches staatliches oder soziales Programm mit Garantien 15%, eine Verbesserung der wirtschaftlichen Lage 12% und eine stabilere Sicherheitslage 9%. Persönliche Lebensveränderungen könnten für 7% und sinkende Immobilienpreise für 5% entscheidend sein. Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2025 nannten noch 19% der Befragten niedrigere Preise als entscheidenden Faktor, das heißt dieses Motiv hat im Laufe des Jahres an Gewicht verloren.

Warum Ukrainer Kredite ablehnen: Schulden und Zinsen

Unter denjenigen, die keinen Immobilienkauf auf Kredit oder in Raten in Betracht ziehen, überwiegt die Abneigung, Schuldenverpflichtungen einzugehen – diese Option wählten 48% der Befragten. Weitere 45% wollen keine Kreditzinsen zahlen, 33% werden durch eine instabile Wirtschaftslage und Kriegsrisiken zurückgehalten, und 28% halten die aktuellen Kreditbedingungen für zu ungünstig. Das Haupthindernis ist somit weniger die objektive Nichtverfügbarkeit des Produkts als vielmehr die subjektive Wahrnehmung der Schuldenlast in unsicheren Zeiten.

jeOselya: Bekanntheit steigt, Zufriedenheit sinkt

Das staatliche Programm jeOselya baut seine Reichweite weiter aus: Im dritten Quartal 2026 kannten es 80% der Befragten, im vierten Quartal 2024 waren es noch 69%. Das Programm genutzt haben jedoch nur 4% der Befragten. Gleichzeitig stieg der Anteil derjenigen, die noch keinen Kredit im Rahmen von jeOselya aufgenommen haben, dies aber planen, von 36% im Jahr 2024 auf 47% im dritten Quartal 2026. Die Absicht, das Programm zu nutzen, äußerten 16% aller potenziellen Immobilienkäufer, weitere 8% erwägen andere Kreditprogramme und 13% den Immobilienkauf in Raten. Die Zufriedenheit mit den Programmbedingungen unter den bereits Nutzenden sank jedoch: von 70% im vierten Quartal 2024 auf 52% im dritten Quartal 2025 und auf 50% im dritten Quartal 2026.

Krieg und Preise sind die Haupthemmnisse auf dem Wohnungsmarkt

Betrachtet man nicht nur die Kreditvergabe, sondern den Immobilienkauf im Allgemeinen, nennen Ukrainer am häufigsten den Krieg und damit verbundene Risiken als Hindernis – diesen Faktor wählten 56% der Befragten. Hohe Immobilienpreise werden fast ebenso häufig genannt (53%). Die wirtschaftliche Unsicherheit wird von 42%, unzureichendes Einkommen oder das Fehlen von Ersparnissen von 35% und hohe Kreditzinsen von 32% genannt. Die Instabilität auf dem Arbeitsplatzmarkt und das Risiko, den Job zu verlieren, bremsen 29% der Befragten, das Fehlen verfügbarer Kreditprogramme oder komplexe Hypothekenbedingungen 21%, und die größere Flexibilität des Mietens 18%. Weitere 10% geben an, dass sie bereits über Eigentum verfügen und ein Kauf daher derzeit nicht relevant ist. Zu den Vorteilen von Krediten zählen Befragte am häufigsten die Möglichkeit, schneller an Wohnraum zu kommen (54%), den Zugang zu staatlichen Förderprogrammen (44%), feste monatliche Raten (43%) sowie die Möglichkeit, die Zahlungen in Griwna festzuschreiben und Währungsrisiken zu vermeiden (43%).