Der ukrainische Wohnungsmarkt steht vor weitreichenden Veränderungen. Das Staatsunternehmen «Ukrfinzhilje» hat eine radikale Strategieänderung angekündigt: Das Ziel ist die Vergabe von rund 100.000 Hypothekengeschäften pro Jahr. Laut dem Vorstandschef von PJSC «Ukrfinzhilje», Jewhen Metscher, ist nur ein solches Volumen in der Lage, den Wohnungsengpass im Land tatsächlich zu bewältigen.

In einem Interview mit RBC-Ukraine betonte der Unternehmensleiter, dass es nicht darum gehe, «ein paar tausend weitere Kredite» zu vergeben, sondern ein systemisches Ergebnis zu erzielen, das es der Ukraine ermöglicht, ein nachhaltiges Niveau im Wohnungsbau und bei der Kreditvergabe zu erreichen.

Verzicht auf staatliche Zuweisungen

Ein Schlüsselelement der neuen Strategie ist der vollständige Verzicht auf weitere Kapitalzuführungen aus dem Staatshaushalt. Jewhen Metscher erklärte, dass «Ukrfinzhilje» zukünftig Geschäfte selbst finanzieren wird, indem es Umlaufmittel und beschafftes Kapital nutzt. Das System arbeitet nach dem Prinzip der Kapitalumschlagshäufigkeit: Die Mittel fließen zurück und werden erneut für neue Kredite eingesetzt.

Gegenwärtig beträgt das Eigenkapital des Unternehmens 100 Milliarden Hrywnja. Es wurde durch OVGZ (Inlandsanleihen der Staatsverschuldung) gebildet. Als Sicherheit für diese Anleihen sichert sich das Unternehmen Finanzierung durch Repo-Geschäfte und Kreditvergabe. Genau so wurde das derzeitige Kreditportfolio des Programms «eOseli» mit einem Volumen von 47 Milliarden Hrywnja aufgebaut.

Neue Finanzinstrumente und Sekuritisierung

Um das ehrgeizige Ziel von 100.000 Geschäften pro Jahr zu erreichen, plant das Unternehmen die Einführung komplexer Finanzmechanismen. Dazu gehören insbesondere die Einführung von Garantien, die Emission eigener Hypothekenpapiere und der Mechanismus der Sekuritisierung. Letztere sieht vor, bestehende Hypotheken in Wertpapiere umzuwandeln, um so Mittel für neue Kredite anzuziehen.

Der entsprechende Gesetzentwurf hat bereits die erste Lesung in der Werchowna Rada (Parlament) bestanden. Jewhen Metscher betont, dass diese Instrumente nach dem Krieg den Zugang zu ausländischen Kapitalmärkten eröffnen werden, was für die Skalierung des Programms von entscheidender Bedeutung sein wird.

Internationaler Fokus und «Wohnungs-Dach»

Die Entwicklungsstrategie des Unternehmens wurde geprüft und vom Internationalen Währungsfonds (IWF) genehmigt. Dies war eine Voraussetzung für die Kapitalzuführung an «Ukrfinzhilje» in Höhe von 30 Milliarden Hrywnja, die im Staatshaushalt für 2023 veranschlagt war.

Zusätzlich haben internationale Partner – die Weltbank, die Europäische Investitionsbank (EIB) und die Europäische Bank für Wiederaufbau und Entwicklung (EBWE) – vorgeschlagen, auf Basis von «Ukrfinzhilje» ein spezialisiertes Wohnungs-«Dach» zu schaffen. Experten sind der Ansicht, dass die Ukraine eine für die Zusammenarbeit geeignete Institution statt eines Fachministeriums benötigt. Jewhen Metscher plant, eine solche Institution innerhalb von zwei bis drei Jahren aufzubauen.

Sozialer Mietwohnungsbau und neue Modelle

Die Erreichung der Zielvorgaben ist ohne die parallele Entwicklung alternativer Mechanismen nicht möglich. Das Unternehmen bereitet den Start von Programmen für den sozialen Wohnungsmietmarkt und Miete mit Kaufoption (Rent-to-Own) vor. Derzeit befindet sich dieses Modell noch in der Entwicklungsphase, wird jedoch als wichtiges Element zur Lösung der Wohnungsfrage für verschiedene Bevölkerungsschichten betrachtet.