Wie man eine Wohnung verkauft, wenn ein Kind Miteigentümer ist: Was sich ab Mai 2026 in der ukrainischen Gesetzgebung geändert hat

Die Frage der Verfügung über Immobilien, bei denen ein Minderjähriger einen Anteil besitzt, gehört zu den komplexesten in der ukrainischen Rechtspraxis. Alona Radjewa, Anwältin und Partnerin der Anwaltssozietät „AXIOS PARTNERS“, erklärte in einem Kommentar gegenüber RBC-Ukraine, dass ein Kind unabhängig vom Alter Eigentümer einer Wohnung oder eines Teils davon werden kann — durch Erbschaft, Schenkung, Privatisierung oder den direkten Kauf mit Eintragung des Eigentumsrechts. Gleichzeitig begründet die alleinige Registrierung des Wohnsitzes oder der tatsächliche Aufenthalt des Kindes in der Wohnung kein Eigentumsrecht: Dafür sind eine gesetzlich vorgesehene Grundlage und eine ordnungsgemäße Dokumentation erforderlich.

Wer und wie Geschäfte im Namen des Kindes abschließt

Das Alter des Kindes bestimmt, wer genau berechtigt ist, bei Geschäften über sein Eigentum zu handeln. Gemäß den Artikeln 31 und 32 des Zivilgesetzbuches der Ukraine werden Geschäfte im Namen eines Kindes unter 14 Jahren (mit Ausnahme derer, die es selbstständig tätigen kann) von Eltern, Adoptiveltern oder einem Vormund abgeschlossen. Minderjährige im Alter von 14 bis 18 Jahren verfügen über einen größeren Umfang an zivilrechtlicher Geschäftsfähigkeit, jedoch legt das Gesetz für Immobiliengeschäfte zusätzliche Anforderungen fest, insbesondere die Notwendigkeit der notar beglaubigten Zustimmung der gesetzlichen Vertreter. Die Eltern sind nicht berechtigt, nach eigenem Ermessen über das Eigentum des Kindes zu verfügen: Jede Veräußerung eines Anteils erfordert die Einhaltung des festgelegten Verfahrens.

Genehmigung der Vormundschaftsbehörde: Eine obligatorische Etappe

Gemäß Artikel 177 des Familiengesetzbuches der Ukraine ist für gesetzlich festgelegte Geschäfte bezüglich des unbeweglichen Vermögens eines minderjährigen Kindes die Genehmigung der Vormundschafts- und Fürsorgebehörde erforderlich. Für Minderjährige im Alter von 14 bis 18 Jahren sieht Absatz 2 von Artikel 32 des Zivilgesetzbuches die notar beglaubigte Zustimmung der Eltern oder des Pflegers sowie die Genehmigung derselben Behörde für Geschäfte vor, die in Absatz 2 von Artikel 177 des Familiengesetzbuches aufgeführt sind. Radjewa betont, dass eine solche Genehmigung nicht automatisch erteilt wird, nur weil die Eltern planen, anderen Wohnraum zu erwerben. Die Vormundschafts- und Fürsorgebehörde führt innerhalb eines Monats eine Prüfung durch und fällt nur dann eine positive Entscheidung, wenn das Recht des Kindes auf Wohnraum garantiert gewahrt bleibt. Daher muss vor jedem Verkauf ermittelt werden, welche Vermögens- und Wohnrechte das Kind hat und wie das geplante Geschäft seine Interessen beeinflusst.

Was das Gesetz vom 25. März 2026 geändert hat

Am 25. Mai 2026 trat das Gesetz „Über die Einführung von Änderungen in einige Gesetzgebungsakte der Ukraine zur Verbesserung des Verfahrens zur Vornahme von Geschäften im Interesse von minderjährigen und unmündigen Personen“ in Kraft. Die wesentliche Neuerung besteht in der Ausweitung des Geltungsbereichs spezieller Anforderungen: Diese erstrecken sich nun nicht mehr nur auf Wohnraum, der dem Kind kraft Eigentumsrechts gehört, sondern auch auf Objekte, deren Nutzer das Kind ist. Der aktualisierte Artikel 177 des Familiengesetzbuches legt fest, dass Eltern oder der Vormund eines Minderjährigen ohne die Erlaubnis der Vormundschaftsbehörde keine bestimmten Geschäfte in Bezug auf Wohnimmobilien und/oder das darauf befindliche Grundstück tätigen dürfen, wenn das Kind Eigentümer oder Nutzer des entsprechenden Objekts ist. Für Minderjährige sind ähnliche Normen in Artikel 32 der Zivilprozessordnung der Ukraine verankert.

Ausnahme für unentgeltlichen Erwerb

Das Gesetz sieht eine wichtige Ausnahme vor: Ein Geschäft, durch das ein Kind unentgeltlich Eigentum an Vermögen erwirbt, insbesondere an Immobilien, die es nutzt, kann ohne die Genehmigung der Vormundschafts- und Fürsorgebehörde getätigt werden. Radjewa stellt klar, dass sich diese Ausnahme genau auf den Zeitpunkt des Erwerbs bezieht und die speziellen Anforderungen für den späteren Verkauf eines solchen Vermögenswerts nicht aufhebt. Wenn einem Kind also eine Wohnung geschenkt wird, in der es lebt, ist keine Vormundschaftsgenehmigung erforderlich; beim Versuch, diese Wohnung in Zukunft zu verkaufen, wird das gesamte Abstimmungsverfahren jedoch wieder obligatorisch.

Praktisches Fazit für Eigentümer

Nach Angaben der Anwältin kann eine Wohnung, deren Miteigentümer ein Kind ist, verkauft werden, jedoch nur unter strenger Einhaltung des festgelegten Verfahrens: Einholung der erforderlichen Genehmigungen und Einwilligungen, notarielle Beurkundung und Gewährleistung des Schutzes der Vermögens- und Wohnrechte des Minderjährigen. Die Missachtung dieser Anforderungen macht das Geschäft anfechtbar und kann zu dessen Ungültigerklärung führen. Für Eltern und Vormünder, die über Immobilien verfügen möchten, an denen ein Kind einen Anteil hat, wird empfohlen, sich im Voraus von einem Anwalt beraten zu lassen und vor der Unterzeichnung von Dokumenten eine Prüfung bei der Vormundschaftsbehörde einzuleiten.