Апарт-отели против доходных домов: почему в Украине окупаемость аренды достигает 11%, а массовое жилье ждет господдержка

Бум апарт-отелей: как инвесторы получают до 11% годовых

Рынок краткосрочной аренды в Украине переживает настоящий ренессанс. По данным ЛУН, к концу 2025 года в стране насчитывалось уже 105 проектов доходной недвижимости, и именно апарт-отели демонстрируют самый стремительный рост. Секрет успеха кроется в синергии девелоперов и профессиональных отельеров, которые создают готовые бизнес-модели для инвесторов. Вход в такой бизнес варьируется от 40 до 80 тысяч долларов за стандартный номер, тогда как премиальные лоты могут стоить свыше 100 тысяч долларов.

Эксперты Ribas Group отмечают, что финансовая модель таких проектов показывает высокую эффективность. На этапе запуска, в первые 1–3 года работы, когда объект нарабатывает базу гостей и настраивает операционные процессы, средняя валютная доходность составляет 5–7% годовых. Однако с третьего года, при условии отлаженной работы, прибыль может вырасти до 9–11% годовых. Важно отметить, что операционная прибыль распределяется по схеме 80/20, где 20% составляет комиссия управляющей компании за профессиональное ведение бизнеса.

Экономическое преимущество: почему апарт-отели выигрывают у классики

Сравнительный анализ показывает, что апарт-отели обладают существенным преимуществом перед классическим арендным жильем. При одинаковой локации и классе недвижимости апарт-отели окупаются на 3–6 лет быстрее. Это достигается за счет более высокой загрузки и гибкости ценообразования. Валовая доходность апарт-отелей превышает показатели классической аренды на 4–8%, а чистая маржинальность — на 1–4%. Это делает формат апарт-отелей привлекательным для инвесторов, ищущих быструю окупаемость и высокую ликвидность активов.

Доходные дома: перспектива, зажатая в тисках отсутствия господдержки

В то время как апарт-отели процветают, сегмент городских доходных домов, который мог бы решить проблему доступного жилья, развивается крайне медленно. По мнению аналитиков ЛУН, называть этот сектор активно растущим пока преждевременно. Совладелец Standard One Александр Овчаренко указывает на фундаментальные экономические барьеры: доходный дом окупается за счет аренды в течение 10–15 и более лет, не считая цикла строительства, который занимает еще 5–7 лет. Такие длительные инвестиционные горизонты требуют стабильности, которой сейчас не хватает.

Барьеры входа: кредиты, налоги и необходимость ГЧП

Главным тормозом для массового строительства доходных домов является отсутствие дешевых долгосрочных кредитов на 15–20 лет и проектного финансирования. Кроме того, критически важным фактором является нестабильность налогового законодательства. Девелоперы готовы инвестировать в длинные проекты только при условии фиксации налоговых правил на весь инвестиционный цикл. Александр Овчаренко предлагает решение через государственно-частное партнерство: города могли бы предоставлять землю в льготную аренду и подводить коммуникации, а девелоперы — передавать 20–30% квартир под доступную или социальную аренду. Без таких мер доходные дома останутся нишевым продуктом для узкого круга инвесторов.