В условиях восстановления украинского рынка недвижимости в 2026 году, когда стоимость аренды квартир выросла в среднем на 15%, а домов — на 29%, вопрос легализации сделок становится критически важным. Эксперты предупреждают: сдача жилья «в черную» без официального договора несет серьезные риски как для собственников, так и для арендаторов. Адвокат и магистр права Евгений Булименко в комментарии РБК-Украина разъяснил правовые последствия неофициальных сделок.

Финансовые риски для собственника: налоги и штрафы

Одним из главных рисков для владельца недвижимости является доначисление налогов с полученного дохода. Согласно законодательству Украины, доход от аренды облагается налогом на доходы физических лиц (18%) и военным сбором (5%), что в сумме составляет 23%. В случае обнаружения неофициальной сдачи жилья налоговая служба может потребовать уплату всех задолженностей за предыдущие периоды.

Кроме того, за просрочку уплаты налогов применяются штрафы в соответствии со статьей 124 Налогового кодекса Украины. Также начисляется пеня за каждый день просрочки — она рассчитывается исходя из 120% годовых учетной ставки Национального банка Украины. Это означает, что долг может быстро вырасти, особенно при длительной просрочке.

Как налоговая узнает о неофициальной аренде?

Информация о факте сдачи жилья в аренду может поступить в налоговую службу различными путями. Регулярные банковские переводы от арендатора на счет собственника могут быть расценены как доход. Также данные могут быть получены через объявления на сайтах недвижимости, жалобы соседей или даже от самих арендаторов. В 2026 году цифровизация финансовых операций и усиление контроля со стороны государственных органов делают такие схемы все более уязвимыми.

Правовая незащищенность без договора

Отсутствие письменного договора аренды значительно усложняет защиту прав собственника в суде. Без документального подтверждения условий сделки может быть трудно взыскать долги за аренду или компенсацию за ущерб, причиненный имуществу. Адвокат Булименко подчеркивает, что в договоре должны быть четко прописаны: размер арендной платы, порядок ее пересмотра, срок действия договора, а также права и обязанности сторон.

Риски для арендатора: нестабильность и произвол

Арендаторы, заключившие устную сделку, также оказываются в уязвимом положении. Владелец может в любой момент прекратить аренду, ограничить доступ к жилью или односторонне изменить условия — например, повысить плату. Кроме того, собственник может систематически посещать жилье под предлогом контроля, создавая дискомфортные условия для проживания. Официальный договор дает арендатору юридическую стабильность и защиту от произвола.

Противоречивые данные

Хотя большинство экспертов сходятся во мнении, что официальная аренда — это необходимость, на практике многие собственники продолжают сдавать жилье без договора, опасаясь налоговых последствий. Некоторые считают, что риск обнаружения минимален, особенно если платежи осуществляются наличными. Однако в 2026 году, на фоне усиления цифрового контроля и роста цен на аренду, такая практика становится все более рискованной. С другой стороны, часть арендаторов предпочитает неформальные сделки из-за более низкой стоимости, не осознавая потенциальных угроз своей безопасности и стабильности.

Тренды рынка недвижимости в 2026 году

В первом полугодии 2026 года украинский рынок недвижимости демонстрировал признаки восстановления: цены на квартиры выросли в среднем на 3%, а спрос на покупку частных домов увеличился на 24%. При этом арендный рынок развивался гораздо быстрее — стоимость аренды квартир выросла на 15%, домов — на 29%. В некоторых городах двухкомнатные квартиры сравнялись в цене с однокомнатными, что указывает на изменение структуры спроса. В таких условиях легализация арендных отношений становится не только юридической, но и экономической необходимостью.