На Ежегодной жилищной конференции 2026 в рамках пленарного заседания «Пространственное планирование и интегрированное территориальное восстановление» представители парламента, местных громад, девелоперского бизнеса и Группы Всемирного банка обсудили ключевой вопрос украинского жилищного строительства: как обеспечить его развитие в условиях ограниченного государственного финансирования, сложного градостроительного регулирования и масштабных потребностей восстановления. Центральным тезисом дискуссии стало утверждение, что ресурс для решения этих проблем «лежит под ногами» — в виде неиспользуемых постиндустриальных территорий, которые при правильной организации могут стать источником сотен миллионов долларов инвестиций и налоговых поступлений.
Три системные проблемы и один ответ
Глава Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов структурировал проблему в три блока: нехватка средств на разработку градостроительной документации, ограниченная эффективность существующих регуляторных механизмов и острая потребность местных громад в частных инвестициях. По его словам, все три проблемы имеют единое решение — партнёрство с девелоперским бизнесом. «У меня есть ответ на все эти три проблемы. Ответ один — это девелопмент. Я уверен, что каждую из этих проблем можно решить благодаря сотрудничеству с бизнесом», — подчеркнул Фаворов. Он также указал на недавние законодательные изменения, которые дали девелоперам прямую возможность финансировать разработку градостроительной документации, что ранее было недоступно.
300 миллионов долларов на планы, которых нет
Масштаб задачи, стоящей перед местными громадами, иллюстрирует оценка исполнительного директора «Всеукраинской ассоциации громад» Ивана Слободяника: для разработки комплексных планов пространственного развития по всей Украине может потребоваться около 300 млн долларов. При этом громады сталкиваются с жёсткими ограничениями бюджетных расходов, сокращением донорской поддержки и нехваткой квалифицированных специалистов. Народный депутат Анна Бондарь, в свою очередь, обратила внимание на необходимость дальнейшего развития градостроительного законодательства после принятия закона «Об основных принципах жилищной политики», в частности — механизмов резервирования земель, учёта различных форматов жилья в градостроительной документации и урегулирования земельных вопросов многоквартирных домов. «Мы должны искать пути выхода из кризиса, в который попали», — отметила она, подчеркнув срочность разработки и утверждения градостроительной документации.
1700 гектаров потенциала: что скрывается под промзонами
Наибольший потенциал для привлечения инвестиций Фаворов связывает с ревитализацией постиндустриальных территорий — бывших заводов, промышленных зон и крупных неиспользуемых участков в пределах городов. В качестве ориентира он привёл данные, подготовленные при разработке проекта нового Генерального плана Киева в 2015 году: городские власти оценили площадь промышленных территорий, нуждающихся в трансформации, примерно в 1700 гектаров. Хотя этот документ так и не был утверждён, оценка демонстрирует масштаб потенциала столицы для реализации сотен комплексных девелоперских проектов. По аналогии можно экстраполировать данные на другие крупные города Украины, где аналогичные запасы заброшенных промышленных территорий также значительны.
Экономика одного гектара: расчёт на 10 гектарах
Для оценки возможного экономического эффекта от освоения постиндустриальных территорий Украинская ассоциация девелоперов подготовила расчёт на основе практического опыта компаний-членов. В качестве примера взят комплексный проект на бывшем промышленном участке площадью 10 гектаров. По предварительным оценкам, на такой территории можно построить около 3 тысяч квартир общей площадью 175 тысяч квадратных метров, а также ещё 100 тысяч квадратных метров для бизнес-объектов, социальных и других инфраструктурных функций. Инвестиции в подобный проект составят порядка 275 млн долларов — это, по словам Фаворова, фактически усреднённая себестоимость.
56 миллионов долларов в бюджет: как работает мультипликатор
Из общей суммы инвестиций около 20,6 млн долларов пойдут на внешние инженерные сети, которые город получит бесплатно; 41,25 млн долларов — на оплату труда; налоги и социальные взносы составят около 18,6 млн долларов. Общий бюджетный эффект с учётом НДС оценивается примерно в 56 млн долларов. Однако, как подчёркивает Фаворов, это лишь прямые поступления. На эти средства будут закупать материалы, оборудование, транспорт и другие товары и услуги — это заказы для предприятий и работа для людей далеко за пределами самой строительной площадки. «Так работает экономический мультипликатор», — отметил глава Ассоциации, указав на дополнительный косвенный эффект, который многократно превышает прямые налоговые поступления. Таким образом, девелоперский проект на одной бывшей промзоне способен принести в государственный и местные бюджеты сумму, сопоставимую с годовым финансированием целого ряда инфраструктурных программ.
Дискуссия на пленарном заседании показала, что основные барьеры для реализации этого потенциала носят не экономический, а регуляторный характер: отсутствие утверждённых генеральных планов, неурегулированные земельные отношения и устаревшие механизмы взаимодействия между громадами и бизнесом. Принятые в 2025–2026 годах законодательные изменения, позволяющие девелоперам финансировать градостроительную документацию, стали первым практическим шагом, но, по оценкам участников конференции, для системного эффекта необходимы дальнейшие поправки и, главное, политическая воля на уровне местных и центральных властей.
