В Украине зафиксирован системный кризис пространственного планирования, последствия которого наиболее остро проявляются в катастрофической нехватке социального жилья. К такому выводу пришли авторы масштабного исследования, проведённого методом стандартизированной онлайн-анкеты среди представителей органов местного самоуправления (ОМС) в октябре 2026 года. Результаты опроса, охватившего 1006 громад по всей стране, были представлены на сессии «Децентрализация жилищной политики: интеграция социального жилья в городские планы» в рамках Первой ежегодной жилищной конференции, проведённой Группой Всемирного банка совместно с Министерством развития громад, территорий и инфраструктуры 3–5 ноября 2026 года. Все количественные показатели зафиксированы по состоянию на 1 октября 2026 года.
Цифры, которые говорят сами за себя
Совокупно все 1006 опрошенных громад Украины располагают лишь 1922 единицами социального жилья — будь то квартиры, комнаты в общежитиях или отдельные дома. Это означает, что социальное жильё фактически присутствует приблизительно только у каждой пятой общины. Более того, 94,6% громад констатировали, что социальное жильё на землях коммунальной собственности не предполагалось вообще. По оценке авторов исследования, речь идёт не о локальных проблемах отдельных территорий, а о системном сбое, затронувшем практически весь спектр местного управления жилищной политикой.
Градостроительная документация: дефицит на уровне 99%
Одной из ключевых проблем, выявленных исследователями, является критическая нехватка актуальной градостроительной документации. Из всех опрошенных лишь 8 громад имеют разработанные и утверждённые комплексные планы пространственного развития территорий. Более половины общин — 51,5% — даже не приняли решение о начале их разработки. Ещё 40,1% приняли такое решение, однако до сих пор ищут источники финансирования. При этом практически не используются инструменты, которые могли бы гарантировать появление социального жилья в новой застройке. Единственным относительно позитивным сигналом стало то, что 29,4% громад планируют ввести инклюзивное зонирование — механизм, обязывающий застройщиков выделять определённую долю площадей под социальное жильё. Авторы исследования интерпретируют этот показатель как свидетельство реального запроса местных властей на соответствующий инструмент.
Правовой вакуум и уязвимость коммунальных земель
Исследование фиксирует серьёзный правовой пробел: действующее законодательство Украины не содержит чётких понятий, связанных с социальным жильём как отдельной категорией. В результате громады, которые пытаются требовать от застройщиков выделения площадей под социальные нужды, вынуждены действовать через меморандумы, инвестиционные договоры или решения сессий. Подобные договорённости обладают слабой юридической силой и не обеспечивают достаточной защиты интересов общины в судебном порядке. Особую уязвимость представляет собой то обстоятельство, что участки коммунальной собственности под социальные проекты предоставляются со стандартным кодом «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома». Именно такие земли наиболее подвержены бесконтрольной коммерциализации — без формального нарушения целевого назначения, что делает их практически невозможными к изъятию у коммерческих интересов.
Три разные реальности: тыл, оккупация и зона боевых действий
Авторы исследования выделяют три принципиально различных сценария нехватки социального жилья в зависимости от географического положения громады. В тыловых общинах годами продолжалась институциональная пассивность: жилищный фонд социального назначения просто не формировался, поскольку не существовало ни нормативных стимулов, ни выделенного финансирования. На временно оккупированных территориях громады физически не имеют доступа к имуществу и документам, что делает любое планирование невозможным до восстановления контроля. В зонах активных боевых действий жилищный фонд в значительной степени уничтожен, и его придётся планировать заново, с учётом новых реалий и повышенных потребностей в восстановлении.
Кадровый и финансовый дефицит как системный барьер
Помимо правовых и институциональных проблем, исследователи указывают на кадровый голод: архитекторов-градостроителей и пространственных планировщиков в органах местного самоуправления катастрофически мало. Одновременно государственная субвенция на разработку комплексных планов, действовавшая в 2021 году, в настоящее время не предоставляется. Громады также не располагают Концепциями интегрированного развития — базовым инструментом предварительного стратегического и пространственного анализа. Без этих документов невозможно обоснованно оценить реальные потребности общины и перенести их в конкретные планировочные решения. Глава комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, комментируя результаты исследования, подчеркнула необходимость комплексного подхода к решению жилищного вопроса на местном уровне.
Что дальше: от диагностики к действиям
Представленные данные формируют достаточно полную картину проблематики: от отсутствия нормативной базы и финансирования до кадрового дефицита и разрушения инфраструктуры. Эксперты, участвовавшие в жилищной конференции, указывают на несколько приоритетных направлений — от введения инклюзивного зонирования в градостроительное законодательство до восстановления механизма государственной субвенции на разработку пространственных планов. При этом ключевым условием остаётся политическая воля на уровне центральных органов власти, поскольку без системных изменений в законодательстве и бюджетной политике отдельные инициативы громад останутся точечными и недостаточными для преодоления накопленного за годы дефицита.
