Вопрос о распоряжении недвижимостью, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему, остаётся одним из наиболее сложных в украинской правовой практике. Адвокат, партнёр адвокатского объединения «AXIOS PARTNERS» Алена Радева в комментарии РБК-Украина разъяснила, что ребёнок может стать собственником квартиры или её части независимо от возраста — через наследование, дарение, приватизацию или прямое приобретение с оформлением права собственности. При этом сама по себе регистрация места проживания или фактическое нахождение ребёнка в квартире не порождает права собственности: для этого необходимо предусмотренное законом основание и надлежащее оформление документов.

Кто и как заключает сделки от имени ребёнка

Возраст ребёнка определяет, кто именно вправе действовать в сделках с его имуществом. Согласно статьям 31 и 32 Гражданского кодекса Украины, сделки от имени ребёнка до 14 лет (за исключением тех, которые он может совершать самостоятельно) заключают родители, усыновители или опекун. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет обладают более широким объёмом гражданской дееспособности, однако для сделок с недвижимостью закон устанавливает дополнительные требования, в частности необходимость нотариально удостоверенного согласия законных представителей. Родители не вправе по собственному усмотрению распоряжаться имуществом, принадлежащим ребёнку: любое отчуждение доли требует соблюдения установленной процедуры.

Разрешение органа опеки: обязательный этап

Согласно статье 177 Семейного кодекса Украины, для определённых законом сделок по недвижимому имуществу малолетнего ребёнка необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Для несовершеннолетних 14–18 лет часть вторая статьи 32 Гражданского кодекса предусматривает нотариально удостоверенное согласие родителей или попечителя и разрешение того же органа на сделки, перечисленные в части второй статьи 177 Семейного кодекса. Радева подчёркивает, что такое разрешение не выдаётся автоматически лишь потому, что родители планируют приобрести другое жильё. Орган опеки и попечительства проводит проверку в течение одного месяца и выносит положительное решение только при условии гарантированного сохранения права ребёнка на жильё. Поэтому перед любой продажей необходимо установить, какие именно имущественные и жилищные права имеет ребёнок и как планируемая сделка повлияет на его интересы.

Что изменил закон от 25 марта 2026 года

25 мая 2026 года вступил в силу закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию порядка совершения сделок в интересах малолетних и несовершеннолетних лиц». Ключевое нововведение состоит в расширении сферы действия специальных требований: они теперь распространяются не только на жильё, принадлежащее ребёнку на праве собственности, но и на объекты, которыми ребёнок является пользователем. Обновлённая статья 177 Семейного кодекса устанавливает, что родители или опекун малолетнего не могут без разрешения органа опеки совершать определённые сделки относительно жилой недвижимости и/или земельного участка, на котором она расположена, если ребёнок является собственником или пользователем соответствующего объекта. Для несовершеннолетних аналогичные нормы закреплены в статье 32 Гражданского процессуального кодекса Украины.

Исключение для безвозмездного приобретения

Закон предусматривает одно важное исключение: сделку, по которой ребёнок безвозмездно приобретает имущество в собственность, в частности недвижимость, которой он пользуется, можно совершить без разрешения органа опеки и попечительства. Радева уточняет, что это исключение касается именно момента приобретения и не отменяет специальных требований к последующей продаже такого имущества. Таким образом, если ребёнку дарят квартиру, в которой он проживает, разрешение опеки не требуется; однако при попытке продать эту квартиру в будущем вся процедура согласования вновь становится обязательной.

Практический вывод для собственников

По словам адвоката, квартиру, совладельцем которой является ребёнок, продать можно, но только при строгом соблюдении установленной процедуры: получении необходимых разрешений и согласий, нотариальном оформлении и обеспечении защиты имущественных и жилищных прав несовершеннолетнего. Игнорирование этих требований делает сделку оспоримой и может привести к её признанию недействительной. Для родителей и опекунов, планирующих распоряжение недвижимостью, в которой участвует доля ребёнка, рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом и инициировать проверку в органе опеки до подписания каких-либо документов.