Покупка квартиры в новостройке в 2026 году всё ещё несёт в себе риск, о котором покупатели часто узнают слишком поздно: один и тот же объект может быть продан нескольким людям. В Украине уже действуют механизмы, которые должны усложнить подобные схемы, однако перед подписанием договора будущему собственнику важно самостоятельно проверить документы на жильё. Разбираем, где и что смотреть, чтобы не стать жертвой двойной продажи.

Защита в новых проектах: регистрация до ввода дома

Сегодня защититься от двойной продажи квартиры стало заметно проще — в первую очередь для новостроек, которые начали строить после 10 октября 2022 года. Ключевое отличие таких проектов в том, что будущие квартиры в них регистрируют ещё до ввода дома в эксплуатацию. Это означает, что объект получает «цифровой след» на ранней стадии, и попытка продать одну и ту же квартиру двум покупателям становится технически и юридически затруднённой.

Портал и реестр: два инструмента проверки

Первый инструмент — портал Единой государственной электронной системы в сфере строительства. По идентификатору объекта там можно проверить строительные документы: информацию о земельном участке, разрешении на строительство, проекте и текущем статусе объекта. На том же портале важно убедиться, что квартира не входит в гарантийную долю — такие квартиры застройщик не вправе продавать до ввода дома в эксплуатацию. Второй инструмент — Государственный реестр прав на недвижимое имущество. По регистрационному номеру будущей квартиры в нём можно увидеть площадь объекта, владельца и сведения о возможных обременениях.

Старые проекты: где защита слабее

С жильём в более старых проектах ситуация заметно сложнее, поскольку описанный механизм защиты там может отсутствовать. В этом случае покупателю приходится вручную и тщательнее проверять документы застройщика, разрешение на строительство, а также возможные аресты или залоги на объект. Именно в таких сделках риск двойной продажи или продажи обременённого жилья остаётся наиболее высоким.

Сверка характеристик и роль независимого юриста

Отдельно стоит сверить характеристики квартиры с документами — иногда мошенничество выдаёт простая арифметика. Например, если вам продают квартиру на 20-м этаже, а в доме всего 18 этажей, это очевидный повод остановить сделку и выяснять ситуацию. В случае любых сомнений документы лучше передать на проверку независимому юристу до подписания договора, а не после.

Контекст рынка: спрос на «однушки» и цены в Киеве

Эти проверки тем важнее, что конкуренция на рынке жилья остаётся высокой. По ранее опубликованным данным, конкуренция за однокомнатные квартиры в Украине сохраняется на высоком уровне: на рынке аренды спрос на такое жильё в четыре раза превышает спрос на рынке покупки, а в некоторых областях на одну квартиру претендуют более 40 потенциальных арендаторов. При этом недвижимость в Киеве не дешевеет даже вопреки войне: в среднем однокомнатные квартиры стоят около 70 тысяч долларов, а двухкомнатные — более 100 тысяч. Высокая стоимость сделки делает проверку документов не формальностью, а обязательным этапом.