В 2026 году принцип «никто не знает» в сфере аренды жилья перестал работать. Налоговая служба Украины активизировала контроль над неофициальной сдачей недвижимости, используя комплексный подход к выявлению скрытых доходов. Скрыть такую деятельность стало значительно сложнее из-за цифровизации процессов и многоканального сбора информации.

Управляющий партнер АО «Юридическая компания WINNER», адвокат Игорь Ясько, в комментарии РБК-Украина, подробно описал механизмы, которые теперь позволяют государству отслеживать теневые сделки. По словам эксперта, налоговая инспекция мониторит ситуацию сразу по нескольким направлениям, создавая плотную сеть контроля.

Каналы выявления скрытых доходов

Наиболее типичными способами обнаружения нелегальной аренды стали банковские операции и цифровые следы. Регулярные переводы, даже если они производятся частями или через разные счета, легко фиксируются системой. Кроме того, налоговая сверяет бытовые признаки фактического проживания с данными о собственниках.

Важным фактором стали жалобы третьих лиц. Информация поступает через электронные сервисы от арендаторов, соседей и других заинтересованных граждан. Сам по себе сигнал о нарушении еще не гарантирует штраф, но он часто становится триггером для запуска полноценной проверки и сбора доказательной базы.

Финансовые и юридические последствия

Если налоговая служба установит факт уклонения от декларирования доходов от аренды, последствия для арендодателя будут серьезными. В первую очередь, будет произведено доначисление налогов:

  • 18% НДФЛ (налог на доходы физических лиц);
  • 5% военного сбора.

Кроме обязательных платежей, применяются штрафные санкции. За первое нарушение предусмотрен штраф в размере 25% от суммы недоимки. При повторном нарушении этот показатель возрастает до 50%, к чему добавляются пени и административные взыскания. В случае значительных сумм и систематичности уклонения риск может перерасти в уголовную ответственность.

Пути легализации: выбор стратегии

Эксперт предлагает три основных пути легализации деятельности для собственников жилья:

  • Официальная аренда как физическое лицо.
  • Регистрация физического лица-предпринимателя (ФОП) на едином налоге.
  • Специальный режим для платформ (при условии его реализации и соответствия модели).

Выбор оптимальной модели зависит от характера деятельности. Если доход стабилен, а квартира сдается на регулярной основе, целесообразно просчитать вариант с ФОП. Если же аренда носит нерегулярный характер и не подразумевает сервисной составляющей, проще оформить официальную аренду как физлицо.

Главное правило 2026 года, по словам Игоря Ясько, простое: стоимость легализации должна быть меньше, чем потенциальные риски штрафов, доначислений и судебных споров с ГНС. Владельцы жилья, сдающие квартиры официально, платят 23% совокупных налогов (НДФЛ и военный сбор) в течение 40 дней после окончания квартала.