От 0 до 18%: как в Украине рассчитывают налог при продаже и дарении жилья в 2026 году

Размер налога при продаже или дарении жилья в Украине определяется сразу несколькими факторами, и итоговая ставка может колебаться от 0 до 18%. Об этом в комментарии РБК-Украина рассказал адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Де-юре» Иван Топор. Эксперт детально разобрал ключевые сценарии: от первой продажи квартиры, находившейся в собственности более трёх лет, до повторных операций и дарения между родственниками и нерезидентами.

Первая продажа: когда налог равен нулю

По словам адвоката, если человек продаёт жильё, которое находилось в его собственности более трёх лет, и это первая продажа за календарный год, полученный доход не облагается налогом: ставка НДФЛ и военного сбора составляет 0%. Однако, если жильё было в собственности менее трёх лет и не получено по наследству, доход от продажи облагается налогом. В типичной ситуации, как объясняет Топор, ставка составляет 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Таким образом, минимальная налоговая нагрузка при «нельготной» первой продаже — 10% от дохода.

Повторные продажи в течение года: ставка растёт

При повторной продаже недвижимости в течение одного календарного года налоговая нагрузка может существенно увеличиваться. Если речь идёт о жилье, которое находилось в собственности более трёх лет, вторая продажа облагается налогом по ставке 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Для нельготных объектов логика иная: если первый за год случай касался нельготного жилья, а второй — тоже нельготного, доход от второй продажи облагается уже по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора. Для третьих и последующих продаж жилья в течение года Налоговый кодекс предусматривает повышенную ставку — 18% НДФЛ и 5% военного сбора. При этом эксперт подчёркивает, что для определения ставки имеет значение не только порядковый номер договора в течение года, но и к какой категории — льготной или нельготной — принадлежал каждый конкретный объект.

Дарение: степень родства решает всё

При дарении жилья налоговые последствия возникают прежде всего у того, кто получает подарок, а ставка зависит от степени родства сторон и их резидентского статуса. Если обе стороны — резиденты Украины и недвижимость дарится между членами семьи первой или второй степени родства, применяется нулевая ставка НДФЛ, а военный сбор не уплачивается. К первой степени родства относятся родители, муж или жена, дети, в том числе усыновлённые; ко второй — родные братья и сёстры, бабушка и дедушка, внуки. Если же недвижимость дарится между резидентами, которые не являются родственниками, получатель платит 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Это касается, в частности, пожалования между дядей и племянником или лицами без родственных связей. Наиболее высокая нагрузка возникает, когда одной из сторон является нерезидент: в таком случае стоимость подарка облагается налогом по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора, причём степень родства на ставку не влияет.

Унаследованное жильё: специальное исключение

Ждать три года, чтобы продать унаследованную квартиру без налога, не нужно — юрист называет это одним из важнейших исключений в украинском налоговом законодательстве. Если это первая продажа жилья в течение года, доход облагается налогом по ставке 0% НДФЛ и 0% военного сбора. Более того, для унаследованной недвижимости действует специальное правило и в отношении последующих операций: второй, третий и последующие продажи унаследованных объектов могут облагаться НДФЛ по ставке 5%, а не 18%. Военный сбор при этом остаётся неизменным — 5%. Это делает унаследованную недвижимость значительно более «налогово-дружелюбной» при множественных операциях в течение года.

Снижение налогооблагаемой базы при ставке 18%

Эксперт обращает внимание на немаловажный механизм, предусмотренный для сделок со ставкой 18%: закон позволяет в отдельных случаях уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы на приобретение недвижимости. «Если квартира была приобретена за 2 млн грн, а доход от её последующей продажи составляет 3 млн грн, то при наличии надлежащих документов налогооблагаемый доход может быть уменьшен до 1 млн грн», — пояснил Иван Топор. Поэтому, отмечает адвокат, при третьих и последующих продажах особенно важно сохранять договоры купли-продажи и все платёжные документы, подтверждающие первоначальную стоимость объекта.

Напомним, кроме налогов при операциях с жильём, в Украине действует и ежегодный налог на недвижимость — так называемый «налог на роскошь» за «лишние» квадратные метры. РБК-Украина ранее разбирало, кто должен его платить в 2026 году, какие действуют льготы и при каких условиях к сумме прибавляется ещё 25 тысяч гривен.