Вопрос о том, кому именно доверить управление многоквартирным домом, выходит далеко за рамки бытовой дискуссии: от выбранной формы зависят юридические права жильцов, качество обслуживания и, в конечном счете, размер их коммунальных платежей. В комментарии РБК-Украина глава комитета Ассоциации адвокатов Украины по гражданскому праву и процессу, руководитель адвокатского бюро Татьяна Даниленко разъяснила, что практика показывает: собственники квартир не в полной мере понимают, что заботиться о сохранности имущества нужно не только у собственной двери, но и в местах общего пользования. Именно на этом этапе, по ее словам, и возникает ключевой вопрос — кому доверить управление домом.
Кто такой «управляющий» и какие формы управления существуют
Юрист напомнила, что согласно закону Украины «О жилищно-коммунальном хозяйстве» каждый многоквартирный дом должен иметь управляющего. Это может быть как внешняя компания, так и организация, созданная самими жителями. По определению из закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоэтажном доме», управляющий — это физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает обслуживание дома. Отдельно Даниленко пояснила, что ЖЭК (жилищно-эксплуатационная контора) — это юридическое лицо, как правило выступающее структурным подразделением районной управляющей компании по обслуживанию жилищного фонда.
ОСМД: почему совладельцы уходят от ЖЭКов
По оценке специалистов ЖКХ, объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) имеет ряд преимуществ перед другими организационно-правовыми формами управления. Адвокат констатировала, что все больше нареканий от жильцов связано с неэффективностью исполнения обязанностей по содержанию домов, возложенных на ЖЭКы: управляющие могут годами не делать ремонты, а коммуникационные сети изнашиваются и становятся непригодными для эксплуатации. «Люди постепенно уходят от жилищных кооперативов и управляющих компаний и создают ОСМД, чтобы навести порядок в доме и самостоятельно решать, как тратить деньги», — сообщила Даниленко. В ОСМД жильцы совместно принимают решения по управлению домом, а перечень услуг — своевременный ремонт, ухоженная придомовая территория, освещение, лифты, инженерные сети — прописан в законах и дополнительно согласовывается в договоре.
Частные управляющие компании и ЖСК: кто устанавливает взносы
Частная управляющая компания, в свою очередь, предоставляет профессиональные услуги управления и технического обслуживания, принимая на себя все обязанности. Базовым в ее деятельности является закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах», согласно которому совладельцы получают от компании-управляющего именно услуги. Управляющие компании и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) самостоятельно устанавливают размеры взносов и формируют перечень ремонтных работ исходя из сметы. Создание ОСМД, по словам юриста, особенно актуально, когда речь идет о неудовлетворительном состоянии дома, лестничных клеток, крыши, подъездов или лифтов, а также о захламленной или заброшенной придомовой территории. При этом Даниленко подчеркнула, что ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Как сменить управляющего и избежать двойных начислений
Инициируя переход, собственники нередко сталкиваются с тем, что действующий ЖЭК или частная управляющая компания сопротивляется. Юрист предупредила о важном юридическом нюансе: заключение договора с новым управляющим автоматически не прекращает действие договора, ранее заключенного между ЖЭКом и каждым совладельцем. В такой ситуации, по ее словам, может возникнуть двойное начисление за содержание дома. Поэтому, чтобы избежать правовых коллизий, управляющего следует выбирать путем проведения собрания совладельцев. Иллюстрацией повседневной работы по благоустройству придомовой территории служит, например, побелка стволов деревьев во дворах — одна из типовых задач, за которые в конечном итоге отвечают либо ОСМД, либо нанятая управляющая организация.
Противоречивые данные
В экспертном комментарии, на который опирается материал, ОСМД позиционируется как предпочтительная и наиболее контролируемая жителями форма управления, а переход к ней — как осознанный выбор собственников. Однако в публичном поле одновременно обсуждается иная тенденция: ряд изданий (в частности, kp.ua) поднимает тему о возможном законодательном давлении в сторону навязывания многоквартирным домам управляющих компаний, а focus.ua фиксирует рост тарифов, попадающий в платежки жильцов. Таким образом, у читателей может сложиться противоречивая картина: с одной стороны — рекомендация юристов создавать ОСМД для самостоятельного контроля расходов, с другой — сообщения о тенденциях к централизованному управлению и повышению платежей. Разночтение этих сигналов важно учитывать при принятии решения, поскольку фактическая правовая ситуация в каждом конкретном доме определяется действующими договорами и решениями собраний, а не общими тенденциями.
