Казалось бы, логика рынка должна быть проста: война, регулярные обстрелы и высокие ставки по кредитам должны привести к падению цен на недвижимость. Однако в Киеве происходит обратное. Цены не только не дешевеют, но в отдельных сегментах продолжают расти. Эксперт по недвижимости Олег Дерлюк в интервью РБК-Украина объясняет, что движет рынком в условиях кризиса и как изменились правила игры для покупателей.

Государственные программы как драйвер рынка

Ключевым фактором, определяющим активность на рынке недвижимости, остаются государственные программы поддержки. Как только государство начинает финансирование, рынок оживает: растет количество сделок, увеличивается предложение, но и цены следуют за спросом вверх. Напротив, паузы в финансировании, такие как текущая ситуация с программой «єВідновлення» в июле, приводят к охлаждению. Ожидается, что финансирование сертификатов на жилье для разрушенных домов возобновится в сентябре.

В период с 1 мая по 1 июля наблюдался всплеск активности по жилищным ваучерам — инструменту поддержки для определенных категорий внутренне перемещенных лиц (ВПЛ). Первые 2000 человек уже реализовали свои права на жилье, а новый транш сертификатов ожидается в августе-сентябре.

Сейчас основной объем сделок формируется за счет постановлений Кабинета Министров №280 и №719, которые выделяют средства на покупку жилья для военнослужащих и их семей. Интересен тот факт, что в рамках этих программ спрос смещается на вторичный рынок. Жилье «с рук» часто дешевле и лучше вписывается в бюджетные лимиты, установленные постановлениями.

Новостройки: фактор доверия и репутации

Ситуация с новостройками сложнее. После истории с «замороженным строительством» со стороны «Киевгорстроя» покупатели стали крайне осторожны. Сегодня решающую роль играет репутация застройщика. Компании, которые успели ввести в эксплуатацию множество объектов и оправдали доверие клиентов, продолжают успешно продавать квартиры даже в условиях войны.

Иллюзия роста цен на вторичном рынке

Почему цены не падают? Эксперт указывает на психологический аспект. В периоды активного финансирования госпрограмм, особенно на рынке одно- и двухкомнатных квартир, возникает ажиотаж. Собственники, видя спрос, начинают необоснованно завышать цены, создавая иллюзию высокой стоимости своего жилья. Кроме того, Киев остается привлекательным для переселенцев из прифронтовых и оккупированных территорий, что поддерживает спрос.

Статистика ЛУН (Льготная урбанистическая недвижимость) подтверждает реальность этих цен: средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет около 70 тысяч долларов, двухкомнатной — 105 тысяч. Эти цифры верифицируются риелторами, которые указывают именно цену фактической продажи, а не стартовую цену объявления.

Рост стоимости квадратного метра и ремонтов

Динамика цен на этапе строительства также впечатляет. Если еще 5 лет назад квадратный метр на этапе котлована стоил 700–900 долларов, то сейчас в тех же районах цена выросла до 1200–1300 долларов. Это рост минимум на 500 долларов за квадрат.

Однако покупатели сталкиваются с новой реальностью: за эти деньги они получают «голые стены», часто лишь с черновой штукатуркой. Значительная часть бюджета уходит на ремонт. Стоимость строительных работ выросла кратно: если до войны базовый ремонт стоил 300 долларов за квадрат, то сейчас эта сумма — лишь старт. Приличный ремонт с мебелью теперь оценивается в 1000 долларов за квадратный метр.

Проблемы программы «єОселя»

Программа доступного ипотечного кредитования «єОселя», несмотря на громкий пиар, на практике сталкивается с серьезными бюрократическими барьерами. Главная проблема — жесткое ограничение по цене за квадратный метр. Ранее покупатели могли доплатить разницу, если цена квартиры превышала лимит программы, но сейчас эта опция отменена. Найти новостройку с ремонтом, соответствующую требованиям «єОселі», становится все сложнее.

Существуют и ограничения по нормативам площади. Например, до 17 июля мама с 14-летним ребенком могла претендовать только на квартиру площадью до 52,5 квадратных метров, что не соответствовало потребностям полноценной семьи. Правила были скорректированы, но банковские нюансы остаются. Даже при наличии средств на первый взнос, банки часто отказывают в кредите из-за недостаточного официального дохода (например, учителям с зарплатой около 20 тысяч гривен). К этому добавляются скрытые расходы: страховки, комиссии и оформление документов.

Перспективы аренды

Рынок аренды показал сезонное поведение: в конце июня и начале июля спрос просел, однако в августе ожидается рост активности благодаря началу учебного года и притоку студентов.