На Щорічній житловій конференції 2026 у межах пленарного засідання «Просторове планування та інтегроване територіальне відновлення» представники парламенту, місцевих громад, девелоперського бізнесу та Групи Світового банку обговорили ключове питання українського житлового будівництва: як забезпечити його розвиток в умовах обмеженого державного фінансування, складного містобудівного регулювання та масштабних потреб відновлення. Центральною тезою дискусії стало твердження, що ресурс для розв'язання цих проблем «лежить під ногами» — у вигляді невикористовуваних постіндустріальних територій, які за правильної організації можуть стати джерелом сотень мільйонів доларів інвестицій та податкових надходжень.
Три системні проблеми та одна відповідь
Голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов структурував проблему у три блоки: брак коштів на розробку містобудівної документації, обмежена ефективність наявних регуляторних механізмів та гостра потреба місцевих громад у приватних інвестиціях. За його словами, усі три проблеми мають єдине рішення — партнерство з девелоперським бізнесом. «У мене є відповідь на всі ці три проблеми. Відповідь одна — це девелопмент. Я впевнений, що кожну з цих проблем можна розв'язати завдяки співпраці з бізнесом», — наголосив Фаворов. Він також вказав на нещодавні законодавчі зміни, які надали девелоперам пряму можливість фінансувати розробку містобудівної документації, що раніше було недоступно.
300 мільйонів доларів на плани, яких немає
Масштаб завдання, що стоїть перед місцевими громадами, ілюструє оцінка виконавчого директора «Всеукраїнської асоціації громад» Івана Слободяника: для розробки комплексних планів просторового розвитку по всій Україні може знадобитися близько 300 млн доларів. При цьому громади стикаються з жорсткими обмеженнями бюджетних видатків, скороченням донорської підтримки та браком кваліфікованих фахівців. Народна депутатка Анна Бондар, зі свого боку, звернула увагу на необхідність подальшого розвитку містобудівного законодавства після ухвалення закону «Про основні засади житлової політики», зокрема — механізмів резервування земель, врахування різних форматів житла в містобудівній документації та врегулювання земельних питань багатоквартирних будинків. «Ми маємо шукати шляхи виходу з кризи, в яку потрапили», — зазначила вона, підкресливши терміновість розробки та затвердження містобудівної документації.
1700 гектарів потенціалу: що ховається під промзонами
Найбільший потенціал для залучення інвестицій Фаворов пов'язує з ревіталізацією постіндустріальних територій — колишніх заводів, промислових зон та великих невикористовуваних ділянок у межах міст. Як орієнтир він навів дані, підготовлені під час розробки проєкту нового Генерального плану Києва у 2015 році: міська влада оцінила площу промислових територій, що потребують трансформації, приблизно у 1700 гектарів. Хоча цей документ так і не було затверджено, оцінка демонструє масштаб потенціалу столиці для реалізації сотень комплексних девелоперських проєктів. За аналогією можна екстраполювати дані на інші великі міста України, де аналогічні запаси заброньованих промислових територій також значні.
Економіка одного гектара: розрахунок на 10 гектарах
Для оцінки можливого економічного ефекту від освоєння постіндустріальних територій Українська асоціація девелоперів підготувала розрахунок на основі практичного досвіду компаній-членів. Як приклад взято комплексний проєкт на колишній промисловій ділянці площею 10 гектарів. За попередніми оцінками, на такій території можна збудувати близько 3 тисяч квартир загальною площею 175 тисяч квадратних метрів, а також ще 100 тисяч квадратних метрів для бізнес-об'єктів, соціальних та інших інфраструктурних функцій. Інвестиції в подібний проєкт становитимуть близько 275 млн доларів — це, за словами Фаворова, фактично усереднена собівартість.
56 мільйонів доларів у бюджет: як працює мультиплікатор
Із загальної суми інвестицій близько 20,6 млн доларів підуть на зовнішні інженерні мережі, які місто отримає безоплатно; 41,25 млн доларів — на оплату праці; податки та соціальні внески становитимуть близько 18,6 млн доларів. Загальний бюджетний ефект з урахуванням ПДВ оцінюється приблизно у 56 млн доларів. Однак, як підкреслює Фаворов, це лише прямі надходження. На ці кошти купуватимуть матеріали, обладнання, транспорт та інші товари й послуги — це замовлення для підприємств і робота для людей далеко за межами самого будівельного майданчика. «Так працює економічний мультиплікатор», — зазначив голова Асоціації, вказавши на додатковий непрямий ефект, який багаторазово перевищує прямі податкові надходження. Таким чином, девелоперський проєкт на одній колишній промзоні здатний принести до державного та місцевих бюджетів суму, співмірну з річним фінансуванням цілої низки інфраструктурних програм.
Дискусія на пленарному засіданні показала, що основні бар'єри для реалізації цього потенціалу мають не економічний, а регуляторний характер: відсутність затверджених генеральних планів, неврегульовані земельні відносини та застарілі механізми взаємодії між громадами та бізнесом. Ухвалені у 2025–2026 роках законодавчі зміни, що дозволяють девелоперам фінансувати містобудівну документацію, стали першим практичним кроком, але, за оцінками учасників конференції, для системного ефекту необхідні подальші поправки і, головне, політична воля на рівні місцевої та центральної влади.
