В Україні зафіксовано системну кризу просторового планування, наслідки якої найгостріше проявляються у катастрофічній нестачі соціального житла. До такого висновку дійшли автори масштабного дослідження, проведеного методом стандартизованої онлайн-анкети серед представників органів місцевого самоврядування (ОМС) у жовтні 2026 року. Результати опитування, що охопило 1006 громад по всій країні, було представлено на сесії «Децентралізація житлової політики: інтеграція соціального житла у міські плани» в межах Першої щорічної житлової конференції, проведеної Групою Світового банку спільно з Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури 3–5 листопада 2026 року. Усі кількісні показники зафіксовано станом на 1 жовтня 2026 року.

Цифри, що говорять самі за себе

Сукупно всі 1006 опитаних громад України мають лише 1922 одиниці соціального житла — чи то квартири, кімнати в гуртожитках, чи окремі будинки. Це означає, що соціальне житло фактично наявне приблизно лише у кожної п'ятої громади. Ба більше, 94,6% громад констатували, що соціальне житло на землях комунальної власності не передбачалося взагалі. За оцінкою авторів дослідження, йдеться не про локальні проблеми окремих територій, а про системний збій, що торкнувся практично всього спектра місцевого управління житловою політикою.

Містобудівна документація: дефіцит на рівні 99%

Однією з ключових проблем, виявлених дослідниками, є критична нестача актуальної містобудівної документації. З усіх опитаних лише 8 громад мають розроблені та затверджені комплексні плани просторового розвитку територій. Більш ніж половина громад — 51,5% — навіть не ухвалили рішення про початок їх розроблення. Ще 40,1% ухвалили таке рішення, проте досі шукають джерела фінансування. При цьому практично не використовуються інструменти, які могли б гарантувати появу соціального житла у новій забудові. Єдиним відносно позитивним сигналом стало те, що 29,4% громад планують запровадити інклюзивне зонування — механізм, що зобов’язує забудовників виділяти певну частку площ під соціальне житло. Автори дослідження інтерпретують цей показник як свідчення реального запиту місцевої влади на відповідний інструмент.

Правовий вакуум та вразливість комунальних земель

Дослідження фіксує серйозну правову прогалину: чинне законодавство України не містить чітких понять, пов’язаних із соціальним житлом як окремою категорією. У результаті громади, які намагаються вимагати від забудовників виділення площ під соціальні потреби, змушені діяти через меморандуми, інвестиційні договори або рішення сесій. Подібні домовленості мають слабку юридичну силу і не забезпечують достатнього захисту інтересів громади в судовому порядку. Особливу вразливість становить те, що ділянки комунальної власності під соціальні проєкти надаються зі стандартним кодом «Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Саме такі землі найбільш схильні до безконтрольної комерціалізації — без формального порушення цільового призначення, що робить їх майже неможливими до вилучення з комерційного обігу.

Три різні реальності: тил, окупація та зона бойових дій

Автори дослідження виділяють три принципово різні сценарії нестачі соціального житла залежно від географічного положення громади. У тилових громадах роками тривала інституційна пасивність: житловий фонд соціального призначення просто не формувався, оскільки не існувало ні нормативних стимулів, ні виділеного фінансування. На тимчасово окупованих територіях громади фізично не мають доступу до майна та документів, що робить будь-яке планування неможливим до відновлення контролю. У зонах активних бойових дій житловий фонд значною мірою знищений, і його доведеться планувати заново, з урахуванням нових реалій та підвищених потреб у відновленні.

Кадровий та фінансовий дефіцит як системний бар'єр

Крім правових та інституційних проблем, дослідники вказують на кадровий голод: архітекторів-містобудівників та просторових планувальників в органах місцевого самоврядування катастрофічно мало. Водночас державна субвенція на розроблення комплексних планів, що діяла у 2021 році, наразі не надається. Громади також не мають Концепцій інтегрованого розвитку — базового інструменту попереднього стратегічного та просторового аналізу. Без цих документів неможливо обґрунтовано оцінити реальні потреби громади та перенести їх у конкретні планувальні рішення. Голова комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, коментуючи результати дослідження, наголосила на необхідності комплексного підходу до розв'язання житлового питання на місцевому рівні.

Що далі: від діагностики до дій

Представлені дані формують достатньо повну картину проблематики: від відсутності нормативної бази та фінансування до кадрового дефіциту й руйнування інфраструктури. Експерти, які брали участь у житловій конференції, вказують на кілька пріоритетних напрямів — від запровадження інклюзивного зонування в містобудівне законодавство до відновлення механізму державної субвенції на розроблення просторових планів. При цьому ключовою умовою залишається політична воля на рівні центральних органів влади, оскільки без системних змін у законодавстві та бюджетній політиці окремі ініціативи громад залишаться точковими та недостатніми для подолання накопиченого за роки дефіциту.