Здавалося б, логіка ринку має бути простою: війна, регулярні обстріли та високі відсоткові ставки за кредитами мають призвести до падіння цін на нерухомість. Однак у Києві відбувається навпаки. Ціни не лише не дешевшають, але й у окремих сегментах продовжують рости. Експерт з нерухомості Олег Дерлюк у інтерв'ю РБК-Україна пояснює, що рухає ринком у умовах кризи та як змінилися правила гри для покупців.

Державні програми як драйвер ринку

Ключовим фактором, що визначає активність на ринку нерухомості, залишаються державні програми підтримки. Як тільки держава починає фінансування, ринок оживає: зростає кількість угод, збільшується пропозиція, але й ціни слідують за попитом вгору. Навпаки, паузи у фінансуванні, такі як поточна ситуація з програмою «єВідновлення» у липні, призводять до охолодження. Очікується, що фінансування сертифікатів на житло для зруйнованих будинків відновиться у вересні.

У період з 1 травня по 1 липня спостерігався спалах активності щодо житлових ваучерів — інструменту підтримки для певних категорій внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Перші 2000 осіб вже реалізували свої права на житло, а новий транш сертифікатів очікується у серпні-вересні.

Зараз основний обсяг угод формується за рахунок постанов Кабінету Міністрів №280 та №719, які виділяють кошти на покупку житла для військовослужбовців та їхніх родин. Цікавий той факт, що в рамках цих програм попит зміщується на вторинний ринок. Житло «з рук» часто дешевше і краще вписується у бюджетні ліміти, встановлені постановами.

Новобудови: фактор довіри та репутації

Ситуація з новобудовами складніша. Після історії з «замороженим будівництвом» з боку «Київгорбуду» покупці стали надзвичайно обережними. Сьогодні вирішальну роль відіграє репутація забудовника. Компанії, яким вдалося ввести в експлуатацію багато об'єктів та виправдати довіру клієнтів, продовжують успішно продавати квартири навіть у умовах війни.

Ілюзія зростання цін на вторинному ринку

Чому ціни не падають? Експерт вказує на психологічний аспект. У періоди активного фінансування держпрограм, особливо на ринку однокімнатних та двокімнатних квартир, виникає ажіотаж. Власники, бачачи попит, починають необґрунтовано завищувати ціни, створюючи ілюзію високої вартості свого житла. Крім того, Київ залишається привабливим для переселенців з прифронтових та окупованих територій, що підтримує попит.

Статистика ЛУН (Льготна урбаністична нерухомість) підтверджує реальність цих цін: середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку становить близько 70 тисяч доларів, двокімнатної — 105 тисяч. Ці цифри верифікуються ріелторами, які вказують саме ціну фактичної угоди, а не початкову ціну оголошення.

Зростання вартості квадратного метра та ремонтів

Динаміка цін на етапі будівництва також вражає. Якщо ще 5 років тому квадратний метр на етапі котлована коштував 700–900 доларів, то зараз у тих же районах ціна зросла до 1200–1300 доларів. Це зростання мінімум на 500 доларів за квадрат.

Однак покупці стикаються з новою реальністю: за ці гроші вони отримують «голі стіни», часто лише з чорновою штукатуркою. Значна частина бюджету йде на ремонт. Вартість будівельних робіт зросла в рази: якщо до війни базовий ремонт коштував 300 доларів за квадрат, то зараз ця сума — лише старт. Пристойний ремонт з меблями тепер оцінюється в 1000 доларів за квадратний метр.

Проблеми програми «єОселя»

Програма доступного іпотечного кредитування «єОселя», попри гучний піар, на практиці стикається з серйозними бюрократичними бар'єрами. Головна проблема — жорстке обмеження за ціною за квадратний метр. Раніше покупці могли доплатити різницю, якщо ціна квартири перевищувала ліміт програми, але зараз ця опція скасована. Знайти новобудову з ремонтом, що відповідає вимогам «єОселі», стає все складніше.

Існують також обмеження щодо нормативів площі. Наприклад, до 17 липня мама з 14-річною дитиною могла претендувати лише на квартиру площею до 52,5 квадратних метрів, що не відповідало потребам повноцінної родини. Правила були кореговані, але банківські нюанси залишаються. Навіть при наявності коштів на перший внесок, банки часто відмовляють у кредиті через недостатній офіційний дохід (наприклад, вчителям із зарплатою близько 20 тисяч гривень). До цього додаються приховані витрати: страховки, комісії та оформлення документів.

Перспективи оренди

Ринок оренди показав сезонну поведінку: наприкінці червня та на початку липня попит просів, однак у серпні очікується зростання активності завдяки початку навчального року та припливу студентів.