До середини 2026 року українська податкова система зіткнулася зі серйозним викликом: надходження від податку на нерухомість, попри масштабну базу платників, залишаються критично низькими. За перші шість місяців поточного року місцеві бюджети отримали від цього податку близько 6,1 млрд гривень. Як зазначають експерти, це становить лише 2,2% від усіх надходжень у децентралізовані бюджети країни. Фактично, один із найстабільніших джерел доходу для муніципалітетів працює вхолосту через застарілу методику розрахунку.
Диспропорція між площею та вартістю: проблема поточної моделі
Існуюча у 2026 році система оподаткування базується виключно на площі об'єкта. Згідно з чинним законодавством, власники житла понад пільгову норму зобов'язані платити податок у розмірі не більше 1,5% від мінімальної заробітної плати за кожен квадратний метр перевищення. Пільгові ліміти встановлені на рівні 60 кв. м для квартир, 120 кв. м для приватних будинків та 180 кв. м для сукупної площі квартири та будинку.
Голова Комітету Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев підкреслює, що така модель створює фундаментальну несправедливість. Власники об'єктів однакової площі платять ідентичні суми, незалежно від того, чи знаходиться їхня нерухомість у елітному центрі Києва, на престижному курорті чи у депресивному сільському районі. «Такий підхід не враховує реальну вартість майна, створює нерівні умови для платників і суперечить принципу справедливого оподаткування», — заявив депутат у коментарі РБК-Україна.
Прострочена реформа: план переходу до оцінки за вартістю
У Національній стратегії доходів до 2030 року було закладено амбітний план переходу до оподаткування на основі оціночної вартості майна. Реалізація цієї реформи мала пройти через чіткі етапи: розробка механізму оцінки Фондом держмайна у 2024–2025 роках, проведення безпосередньої оцінки об'єктів у ДРРП у 2026–2027 роках та наповнення інформаційної бази до кінця 2027 року.
Однак, станом на серпень 2026 року, графік виконання плану порушено. Перший етап реформи, який мав завершитися прийняттям нормативно-правового акту про порядок оцінки майна у 2025 році, фактично прострочено. Хоча Фонд держмайна створив робочу групу та розробив проєкт постанови Кабміну, ключовий документ так і не було підписано. Це ставить під загрозу весь подальший процес переходу до справедливої системи, який мав завершитися розробкою нової моделі Мінфіном та ДПС у 2027–2028 роках.
Суперечливі дані
Питання про те, хто саме несе основну відповідальність за затримку реформи, викликає розбіжності серед експертів та чиновників. З одного боку, представники профільних комітетів Верховної Ради вказують на бюрократичну інерцію та відсутність політичної волі для прийняття складної постанови КМУ у 2025 році. З іншого боку, у експертному середовищі лунають аргументи про технічну неможливість проведення масової оцінки нерухомості в умовах триваючої війни та відсутності актуальних даних про стан об'єктів у прикордонних регіонах.
Крім того, існують розбіжності в оцінках потенційних доходів. Мінфін прогнозує, що перехід на оцінку за вартістю може збільшити надходження до місцевих бюджетів у рази, проте незалежні економісти попереджають, що це може призвести до різкого зростання податкового навантаження на середній клас, якщо не будуть переглянуті ставки та пільги. Поки ж влада балансує між необхідністю наповнення бюджету та ризиком соціальної напруги.
Що чекає власників житла у найближчі роки
Для звичайних українців поточна ситуація означає збереження «плоскої» ставки податку, яка не відображає реальну вартість їхніх активів. Якщо реформа буде запущена за планом у 2027 році, власникам елітного житла варто очікувати суттєвого зростання податкових зобов'язань, тоді як власники скромного житла в сільській місцевості можуть отримати зниження навантаження. Однак до моменту прийняття нових правил та завершення кадастрової оцінки, система залишиться колишньою, що, на думку депутатів, є неефективним використанням ресурсів місцевого самоврядування.
